■去年下半年至今拿地較為激進的房企、資金實力較弱的中小型房企、“跨界”企業在明后年撤離房地產行業的可能性加大。
■多地發布加強版的調控政策，顯示房地產進入新一輪的調控周期，歷史經驗表明，每一個調控周期都會有一批實力不濟的企業撐不過“退潮期”。
■“千億元俱樂部”競爭加劇導致其對規模化優勢的追逐，品牌房企在熱點城市周邊區域階段性布局，加劇了“大魚吃小魚”的趨勢。
5月底，山東高速集團將旗下房地產子公司的全部產權和約14億元債權，在山東產權交易中心掛牌出售，掛牌起始價15億元。
浙江產權交易所5月8日預公告信息顯示，浙江農發集團將轉讓浙江潤和房產集團有限公司100%股權。這是繼嘉凱城、物產中大、浙江城建等之后，浙江又一家省級國有企業剝離房地產業務。
4月18日，豐華股份發布公告稱，該公司向歐銀亨泰（北京）置業有限公司轉讓其在北京全資持有的一家房地產開發有限公司100%股權，轉讓款總計2.9億元。
資料圖：在建的樓盤（圖片來源于網絡）
有媒體統計，今年以來已有超過20家上市公司陸續退出房地產業務，將目光重新鎖定在主營業務上。預計未來2年～3年，在一線品牌房企加速擴張的同時，越來越多非房地產為主業的企業或本地中小型房地產企業，將被動或主動退出房地產行業。究其原因，有房地產行業自身發展的規律，也有經濟和政策環境的變化。
首先，在過去10年房地產的“黃金時代”，各路資本爭相涌入。而近兩年隨著房地產行業由高速增長逐漸進入平穩發展的“新常態”，房地產領域投資壓力加大，融資成本日漸高企，行業集中度逐步提高。
其次，從去年10月到今年4月，數十個城市發布加強版的樓市調控政策，重啟“限購”“限貸”，有些城市還出臺了力度更大的“限售”政策；這顯示房地產行業進入新一輪的調控周期，歷史經驗告訴我們，每一個調控周期都會有一批實力不濟的企業撐不過“退潮期”。
再次，本輪調控中，上海、北京、深圳、南京等熱點城市正在針對“類住宅”項目花大功夫整改，并且直接從供地環節，在土地出讓合同上堵了違規“商改住”的路。也就是說，房企在住宅市場如果發展得不好，用商辦類用地打擦邊球做“類住宅”項目也沒有機會了，直接斷了開發企業分這塊“蛋糕”的念想。
那么，在新一輪的調整期，整合并購連番上演之際，最有可能撤離房地產行業的，是哪幾類企業？
前段時間拿地過于激進的企業，被整合的可能性加大。可以預判，2017年下半年以后，房地產行業將處于低谷期，2016年樓市普遍較熱時拿地的項目，項目開發完成后正好遇上行業低谷期，如果樓面價溢價幅度較大，將很難通過房價上漲獲得收益。也就是說，去年下半年至今拿地較為激進的企業，比如部分閩系房企，明后年在資金鏈上將經受較大的考驗，被整合的可能性加大。
金融機構正在“降杠桿”，中小房企資金鏈受影響較大。房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說，2017年下半年是上一輪“加杠桿”資金開始到期的時間。在“降杠桿”的大環境下，金融機構對房企的“風險控制”只會強化。屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對相關房企或房產項目進行“風險控制”，防止樓市出現債務違約。如此，受影響較大的無疑是中小房企。這些企業一旦無法及時償還貸款，有可能就此陷入困局，最終被其他企業收購股權或項目。
外來“大魚”吃掉本地“小魚”的趨勢加強。今年第一季度，銷售額前10名和前20名的房企，其市場份額已經分別達到31.4%、40.8%，較2016年底同比增長12.8、15.5個百分點，行業集中度大幅“跳漲”。與中小企業的窘迫形成對照的是，不少品牌房企現階段“有錢沒有地方花”，已經將布局的觸角從一二線熱點城市轉向一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，進行機會型的“階段性”布局。除了通過招拍掛在土地市場獲得土地之外，通過收購本地房企股權的渠道獲取土地，對品牌房企而言愈來愈重要。
從行業競爭的整體格局來看，“千億元俱樂部”成員之間暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系紛紛試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，以求在競爭中穩固地位并更進一步。例如，恒大收購了中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下的物業或股權；融創收購了天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權。
“千億元俱樂部”競爭加劇導致其對規模化優勢的追逐，品牌房企在熱點城市周邊區域階段性布局，加劇了“大魚吃小魚”的趨勢。
非專業跨界進入樓市的房企或將出現集中“退房”現象。跨界“試水”房地產行業的企業，大多集中在家具家電行業、酒水飲料行業和生產制造業。例如：家具家電行業是房地產行業的下游行業，和房地產本來有較強的關聯性，可以借開發房地產項目推進自己的智能家居、智能家電戰略；而白酒行業利潤較高，前些年積攢了富余資金。
這些“跨界”企業在拿地布局、產品標準化、融資渠道構建等方面本就缺乏優勢，成本不容易降下來，在市場“退潮”時更難以實現較快的銷售。如果其房地產項目無法及時回款，這類企業旗下的房地產公司和中小型房企一樣，會面臨較為嚴峻的資金問題。
起初，這些非專業企業涉足房地產，資產配置的目的性就比傳統的房地產開發企業強得多。隨著樓市調整期的到來，資金配置到房地產行業不那么“劃算”了；同時，某些行業受到經濟結構調整的影響，主營業務的發展也遇到了一些問題，影響其繼續將資金投向房地產開發。某些明智的企業，比如聯想集團，早在這輪調控啟動前就出售了融科智地，提早一步剝離了房地產業務。
主動轉型的房地產開發企業集中“退房”。或迫于中長期房地產行業發展空間局限性，或處于企業多元化戰略發展的需要，或為了迎合經濟結構調整背景下城鎮化的轉型發展機會，或為了降低融資成本的需要，規模較大的品牌房企在2014年下半年以來持續嘗試“跨界”轉型走出去。例如：萊茵置業轉型體育產業、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體產業轉型彩票、證大置業轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化等等。預計2017年～2019年，品牌房企在“跨界”轉型投資上將有更大的動作。屆時，可能有部分轉型成功的房企剝離部分或全部地產業務，出現集體“退房”現象。（作者單位：同策咨詢研究部）
轉自：中國國土資源報
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