下半年住宅投資將受雙重作用影響

　　從住宅市場價格來看，在區域市場繼續分化的前提下，住宅市場又呈現出一些新特點，面臨一些新問題。

　　今年上半年，全國房地產開發投資額5.1萬億元，名義同比增長8.5%，較1-5月份下降了0.3個百分點。房地產開發投資增速下降的主要原因是非住宅類開發增速下降，例如，上半年辦公樓和商業營業用房投資同比增速為4.8%和5%，分別較1-5月份下降了0.3個百分點和0.9個百分點。住宅投資則保持較高增速，上半年住宅投資增速為10.2%，較1-5月份增加了0.2個百分點。

　　下半年，住宅投資將受到“短期補庫存”與“中長期趨勢性回落”的雙重作用影響。從商品住宅庫存水平看，庫存水平已經連續10個月負增長，待售商品住宅庫存水平回落到2014年年中水平，總體上“去庫存”任務成效顯著，部分熱點二三線城市的開發商具有一定短期補庫存的動機。補庫存首先表現為開發企業“拿地”熱情上升，上半年房地產開發企業土地購置面積1.03億平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點。與之相應，上半年住宅新開工面積6.1億平方米，同比增長14.9%，其中6月份住宅新開工規模達到1.4億平方米，屬于單月歷史較高水平。但值得說明的是，在住房供求關系總體上平衡的背景下，購房需求將趨于理性，只要保持住房金融和稅收政策相對穩定，購房需求釋放速度就難以出現大幅反彈。特別是隨著熱點城市出臺“限貸、限購”政策，平均住房貸款 利率提高，以及2016年基數作用的影響，今年下半年商品住宅銷售面積增速將逐步回落，進而對住宅投資增速產生一定的制約作用。綜合部分城市短期補庫存效應和住宅供求基本面的影響，預計今年下半年，全國住宅投資將呈現短期沖高后企穩回落的態勢。

　　從住宅市場價格來看，在區域市場繼續分化的前提下，住宅市場又呈現出一些新特點，面臨一些新問題。根據國家統計局數據，6月份15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格同比漲幅全面回落。這說明，在一系列促進住房回歸居住本質的政策引導下，房地產調控取得較好的政策效果。但需要注意的是，部分三線城市在區域條件優越、發展預期較好以及投資性需求等因素的拉動下，區域房價存在回升苗頭。按照因城施策的原則，建議一線和熱點二線城市抓住當前房地產調控政策機會，重在疏解城市功能布局、優化城市發展空間，增加住宅用地規模，促進產城融合發展，從根本上解決大型城市住房供求緊張矛盾和職住平衡問題。而對于那些房價上漲壓力較大的三線城市，應根據當地實際購房需求，合理控制土地供應規模，做到預調、微調，避免因庫存水平過低導致階段性價格上漲壓力過大。（作者劉衛民  系國務院發展研究中心研究員）

　　轉自：中國經濟時報

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