地價溫和上行市場熱點轉移——2017年第二季度全國主要城市地價監測報告
閱讀提示
在宏觀經濟持續向好、區域發展政策提升城市價值的背景下，市場對經濟總體預期樂觀，支撐了第二季度全國地價總體水平持續溫和上行。商服地價增速溫和，住宅地價較快增長，工業地價變化平穩。2017年下半年，熱點地區住宅地價增速有望放緩。
綜合地價低速增長，地價總體水平持續溫和上行
2017年第二季度，全國主要監測城市地價總體水平持續溫和上行，達到3946元／平方米，商服、住宅、工業地價分別為7088元／平方米、6200元／平方米和793元／平方米。
全國主要監測城市商服地價環比增速為1.01%，比上一季度放緩0.15個百分點；綜合、住宅、工業地價環比增速依次為1.70%、2.65%、0.73%，較上一季度分別上升了0.30、0.59、0.11個百分點。總體來看，本季度住宅地價仍屬較快增長，綜合、商服地價增速溫和，工業地價變化平穩。
全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增速依次為6.19%、4.16%、9.44%、2.74%，較上一季度分別上升0.42、0.40、0.72、0.01個百分點。其中，住宅地價增長較快，綜合地價保持低速增長，商服地價增速溫和，工業地價平穩波動。
三大重點區域地價呈上升態勢
2017年第二季度，三大重點區域綜合地價水平均高于全國總體水平，整體呈上升態勢。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別為5704元/平方米、7010元/平方米、4236元/平方米。
從環比增速看，珠江三角洲地區綜合地價增長較快，增速為2.83%，比上一季度上升0.16個百分點；長江三角洲和環渤海地區綜合地價仍低速增長，增速分別為1.52%、1.85%，較上一季度分別上升0.52、0.19個百分點。
分用途看，長江三角洲地區商服、住宅、工業地價環比增速依次為0.54%、2.83%、0.64%。其中，住宅地價增速較上一季度上升1.15個百分點，回升至較快增長區間；商服、工業地價增速較上一季度分別上升0.08、0.07個百分點。珠江三角洲地區住宅、工業地價環比增速均高于其他兩大區域平均水平，依次為4.12%和2.10%，商服地價增速較上一季度下降0.47個百分點，住宅地價增速仍處于高位運行，且增速上升0.44個百分點。環渤海地區商服、住宅、工業地價增速依次為1.38%、2.84%、0.80%，商服、工業地價增速較上一季度分別變化-0.15、0.18個百分點，住宅地價增速上升0.29個百分點，回升至較快增長區間。三大重點區域中，上海市、寧波市、蘇州市、嘉興市、廣州市、佛山市順德、中山市、北京市、天津市、唐山市、秦皇島市、廊坊市等12個城市的住宅地價增速均超過3%，處于高位運行。
從同比增速看，長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價增速依次為5.99%、11.35%、7.59%，較上一季度分別變化-0.33、0.47、0.40個百分點。珠江三角洲平均增速仍保持高位運行，環渤海地區平均增速持續較高位運行，長江三角洲地區仍保持低速增長。
重點城市平均地價水平呈東高、西次、中低布局
2017年第二季度，全國重點城市中，東部、中部、西部地區平均地價水平呈東高、西次、中低的布局。西部地區僅工業地價平均水平略低于中部地區。
從環比增速看，東部地區僅商服地價增速較上一季度略有放緩，綜合、住宅及工業地價增速則略有上升，住宅地價增速回升至快速增長區間，增速為3.17%；中部地區僅工業地價增速微升，商服及住宅分別回落1.09、0.99個百分點，住宅地價增速回落至較快增長區間；西部地區各用途地價增速均較上一季度呈現上升態勢，住宅地價增速上升明顯，增加了1.07個百分點，上升至較高位運行。
從同比增速看，東、中、西部地區商服地價增速仍呈上升態勢，增速依次為6.41%、7.99%、2.57%，較上一季度分別變化-0.04、1.15、0.69個百分點；東、西部地區住宅地價增速變化明顯，增速依次為13.91%、5.73%，較上一季度分別變化-1.06、1.99個百分點。東部、中部地區住宅地價增速仍處于高位運行；西部地區商服及工業地價增速保持平穩，住宅地價增速溫和上行。
各線城市住宅地價環比增速均有所上升
2017年第二季度，主要監測城市中，一線城市綜合、住宅及工業地價環比增速上升，各用途同比增速均有所放緩；二線城市除商服地價環比微幅收窄，其他各用途環比、同比增速均呈上升態勢；三線城市除商服環比持平，各用途地價環比、同比增速均呈上升態勢。就住宅地價而言，一線城市、環京及珠三角部分城市的地價增速仍處于高位運行，二三線城市的地價增速處于較快增長，三線城市上升態勢較為明顯。
20個熱點城市中，北京、上海、深圳、南京、合肥、廈門、鄭州、長沙等8個城市第二季度住宅地價環比增速有所回落。其中，北京、上海、南京、合肥、鄭州等5個城市住宅地價環比增速連續3個季度收窄。
分類調控持續加碼，政策效應初現，市場熱點梯度轉移
整體來看，受前期市場運行慣性、房地產市場分化以及政策效應發揮作用尚需時間等多重因素影響，第二季度，一線城市住宅地價仍處高位盤整，部分熱點城市調控政策效應初現，住宅地價同比漲幅收窄，市場熱點初現梯度轉移，三線城市則有明顯上升跡象。在主要城市土地市場中企業拿地需求依然旺盛，帶動房地產用地價格增速上揚。
隨著中央關于住房居住屬性指示精神的落實，全國主要城市調控力度不斷加碼，穩市場的政策相繼出臺，包括淮安、臨沂、南通、蘭州等非熱點城市在內，全國共計70余個行政單元出臺了相關調控政策。北京、上海進一步規范企業開發和銷售行為；北京、上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市上調房貸利率；濟南、西安、成都等區域性熱點城市限貸政策收緊、限購范圍擴大；河北省要求環雄安新區和環京地區繼續提高購房門檻、從嚴限購；珠海、東莞等城市限購區域聯動范圍持續擴大。此外，多地出臺關于商品住房預售價格備案的管控措施，個別城市“雙合同”現象有所抬頭。
第二季度，較早收緊調控的一、二線熱點城市相對平穩，市場進入觀望期，但需求側管制下的資產價格仍然維持在較高水平。三四線城市作為價值洼地，繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，尤其是部分城市得益于交通建設、政策規劃等利好，城市預期價值提升，樓市投資性需求增強，成為房地產市場需求梯度轉移的承接區域，結構性熱點地區域呈現。當前，市場與政府、供給與需求、歷史經驗與未來預期等，進入了多方博弈的膠著期，房地產供需雙方對房地產投資財富效應的預期尚未發生根本性扭轉，投資投機性需求仍然存在，在一定程度上影響樓市變化。央行報告顯示，第二季度居民購房意愿環比繼續上漲，較上季度上漲0.2個百分點。統計局數據顯示，4、5月份，國房景氣指數依然是2011年8月以來的最高和次高值，顯示房地產市場熱度不減。
主要監測城市土地供應環比增加，住宅用地供應同比增幅顯著
第二季度，主要監測城市土地供應總量環比增加，同比下降；住宅用地供應同比增幅顯著。截至2017年6月30日，2017年第二季度，全國105個主要監測城市土地供應面積達到3.99萬公頃，供應量環比增加8.38%，同比減少11.65%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應約0.26萬、0.80萬、1.16萬、1.77萬公頃，環比分別變化-6.66%、-4.53%、13.51%、14.71%，同比變化分別為-17.71%、17.10%、-29.37%、-5.63%。其中，住宅用地是2014年以來同比增幅最大的一個季度。房地產用地供應面積1.06萬公頃，同比增加6.20%，環比減少5.06%。保障性住房用地供應面積約為0.10萬公頃，環比增加48.23%，同比增加34.22%。
分城市類型來看，第二季度一線城市住宅用地供應量環比下降約15%，同比上漲9.52%；二線城市住宅用地環比下降16.18%，同比增加7.14%；三線城市住宅用地環比增加6.95%，同比增加12.47%。從20個熱點城市來看，住宅用地供應環比減少26.53%，同比則連續兩個季度增加，本季度上漲12.30%。
熱點地區住宅地價增速有望放緩，避免政策過度“疊加”或“沖減”
2017年下半年，國內經濟增速或將保持總體平穩，結構繼續調整。房地產市場方面，在熱點城市趨穩、部分中小城市去庫存加速的情況下，調控政策向三四線城市蔓延。政策持續深化下，流動性嚴格監管和緊縮，供需雙向預期將進行適應性調整，趨于理性。在上述背景下，下半年熱點地區住宅地價增速有望放緩。
下一步，一方面要注重政策的靈活性和穩定性相結合，提高各類政策之間的協調配合，避免政策過度“疊加”或“沖減”。熱點城市的調控政策要繼續保持穩中微調，增強定力，著眼未來，避免后市反彈；要綜合權衡穩預期、去庫存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風險集聚。另一方面要關注熱點板塊輪動現象，關注區域之間產業和投資熱點的轉移擴散效應，避免市場非理性炒作。（中國土地勘測規劃院城市地價動態監測組）
上半年汽車工業多項經濟指標創新高
