在通州東南部，沿著張采路向南，一過東六環，車道兩側的風景從綠樹成蔭陡然變成許多排不斷向遠處延伸的歐式風格住房。這個被道路分割為東西兩片的區域，是張家灣村，但它有一個更廣為人知的名字——太玉園，這里是北京乃至全國最大的小產權房社區。
8月31日，太玉園附近的中介人員李先生拿出手機，花了三五分鐘翻出一個網頁鏈接，神秘地向前來探訪的《華夏時報》記者說：“你看這是剛發的政策，小產權要轉正啦，過幾天估計房價就漲了！”
他口中的“政策”，指的是8月28日，國土資源部、住房和城鄉建設部對外發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱《方案》)，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
不過現實并非如此。國土資源部土地利用司負責人8月30日表示，集體租賃住房與小產權房一個是依法依規，一個違法違規，不能混為一談。多位專家均向《華夏時報》記者表示，這一政策并不意味著小產權房會因此徹底轉正，而是延續了7月底以來房地產長效機制的調控動向，向租房市場釋放土地增量，以改變住房租售體系結構。
不發展小產權房，而給人們以小產權房一般的物美價廉的居住體驗。這一次，除了政策，真材實料的土地也進入了租房市場。
集體土地制改革破冰
易居研究院研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，這個政策開了一個先河，即集體土地首次可以不通過國家征收就直接進入市場。
多位土地方面的專家向《華夏時報》記者表示，《方案》中的兩個關鍵詞是“租賃”、“集體建設用地”。眾所周知，中國的土地制度是二元化的，分為國有建設用地和農村集體土地，前者可以入市交易，后者則不能入市交易。
在此框架下，中國沿用了20多年“政府征地—土地拍賣—開發商開發”的體制，好處是能為城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設，但壞處也是有目共睹的，因政府壟斷土地供應，房價、地價居高不下。
而《方案》中規定，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。政府以及開發商的環節省去后，租房成本也會隨之大大降低。
那么，可以投入市場的土地有多少呢？據2016年底國土部發布的消息，截止到2015年年底，全國31個省、區、市農用地面積是96.82億畝，建設用地面積5.79億畝，未利用地39.57億畝。
嚴躍進認為，這次出臺的《方案》對原有的集體土地政策改動很多，之后相關的法律條文有望進一步修正或調整。并且，其本身也反映了固有的城鄉二元土地模式在發生變化，對農村土地市場的關注增多，也會使得城鄉之間的差異減少。
中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也對《華夏時報》記者表示，這次出臺的集體土地租賃政策，與最近的一系列促進租賃市場的政策指向相同，主要是基于解決長期以來中國發展起來的以售為主的住房供應體系，在城鎮化加速期和大規模人口流動背景以及經濟進入新階段居民居住方式多樣化的情況下，對住房租賃需求的現實嚴重錯配問題。但同時，因為涉及到了農村集體土地所有制，或許遠期可以在集體土地制度改革方面達到開山或者化冰的作用。
與小產權房“形似神不似”
土地增量雖然打開了，但市場需求仍然是要考慮的問題。
中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，這一政策對投放到租賃市場的集體用地位置要求還是很高的，好位置的空缺閑置的土地不多，差位置的租賃需求不多。他進一步指出，目前最重要的是如何利用不能公開招拍掛的集體用地。過去很多年，雖然通過招拍掛的過程產生了一些“地王”，但這種形式確實公開且透明。而集體產權出租，雖然不涉及產權轉讓，但使用過程中，最后收益如何分配，哪部分人群獲益是個問題。如果利用不好，反而有可能跑偏成小產權房。
所謂小產權房，并不是一個嚴格的法律概念。20世紀末21世紀初，隨著城市化進程的加快，房價大幅攀升，開發商逐漸把目光轉移到大片未開發的集體所有土地上，與一些鄉村合作，繞過正常土地市場，不經過招拍掛程序，不改變土地性質，直接建設商品房公開出售。這些在非住宅用地上建起來，又無法變更土地用途因而不能合法買賣的住宅，就被稱為“小產權房”。
因此，這類住房普遍成本不高，售價低廉。記者探訪太玉園發現，均價在兩萬多一平米左右，而周圍的70年大產權住宅，便宜的也要五六萬/平方米，距離通州副中心近的已經漲到七八萬/平方米。
記者調查發現，盡管政府近年嚴令從網絡上撤下小產權房租賃房源，但太玉園的租房市場還是十分緊俏。在記者探訪的兩家中介公司當中，都沒有可租賃的房源。“這邊房源緊張，空出一套立刻就租出去了。”一位中介人員說。
對于屢禁不絕的小產權房，這一次《方案》的出臺是否能蹚出治理的新路？
“對小產權房來說，這個政策是一把雙刃劍。”倪鵬飛表示。一方面，正規的租賃住房大規模推出，且“物美價廉”，會負面影響非正規的小產權的出售和租賃價格；另一方面，這個制度的實施預示著進展緩慢的農村集體建設用地土地制度改革有可能開始推進，也許會為進一步解決現有小產權住房問題帶來希望，以及探索一些合適的辦法。
而事實上，《方案》旨在有效地緩解住房的供需矛盾。國土部土地利用管理司副司長陳國慶解讀《方案》時強調，這次試點的租賃住房建設，符合規劃、依法審批，有不動產登記作保護，只租不售，與過去的小產權房不能混為一談。
“上海房產項目的全持有、北京共有產權住房的新嘗試，都是高層對房地產提出新思路之后，在供給層面進行的制度創新。”上海房產經濟學會高級經濟師顧海波告訴《華夏時報》記者，現在看來，房地產調控的思路更清晰了，去杠桿尚未結束的同時，便加快了供給模式的改革，兩者的完美結合就是房地產長效機制。
從“租售同權”、“共有產權房”，再到這次的“集體建設用地建設租賃房”，可以說，這些新政目的都是為了滿足不同人群的住房需求，房市也因此由“重售輕租”轉向“租購并舉”。
城中村改造啟示
就在兩部委發布《通知》后不久，8月28日晚，深圳市規劃國土委發布關于征求《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)的通知，提出城中村改造建租賃房的政策。
值得注意的是，深圳并不屬于13個試點城市，其原因也很簡單：早在2004年，深圳就已將260平方公里的集體所有土地收歸國有，成為一個無農村的現代城市。
此次深圳的“租賃新政”，最大的亮點就是對于城中村租賃住房的利用、完善城中村租賃住房公共服務配套。這與兩部委發布的《方案》有異曲同工之妙。
倪鵬飛指出，目前，全國的城中村大部分是集體建設用地，也有部分國有土地相互交織，之上的違建多是小產權房。“這個政策對城中村改造意義重大，”他說，“如果將兩者結合，城中村改造就可以不用改變土地的集體所有制性質，然后改造成租賃住房小區，村民集體的產權和經營收益可以保留。”
這在北京也曾有先例。北四環健翔橋東北側的唐家嶺村曾是北京最大的“蟻族”聚集地，2010年前后開始整體改造，成為集體建設用地公租房試點，產權仍為農村集體組織所有，不能出售給個人，只能配租給符合政府規定條件的家庭并納入統一規范管理。
整改過程十分困難。唐家嶺村委會也多次出臺細則，卻難以得到村民代表的同意。而后，西北旺鎮政府宣傳部表示，發出《強制執行通知書》是唐家嶺村騰退改造程序的一部分，針對集體土地上暫未拆除的違建，目前仍采取協商的工作方式，“但如果實在協商不成，最后肯定會使用強制手段。”據悉，這項騰退搬遷進行了將近四五年。
事實上，不管是集體用地還是城中村進入租賃市場，都是國家未來建立樓市長效機制的一部分。“而此次《方案》的出臺，是對集體土地經營權的進一步探索。”張大偉說，在規劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場的組成部分，并允許自行開發運營，聯營、入股等，讓利益最大化。
轉自：華夏時報
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