據中原地產統計數據顯示，2017年全國近110個城市與部門（縣級以上）發布的樓市調控政策次數多達270次以上。而在去年高強度調控的態勢下，2018年伊始，多地再度發布樓市政策，但這一次調控對于樓市而言不是進一步加緊，而是從一定程度上放松了……那么，對于樓市而言，這樣的政策調整又意味著什么呢？
（圖片來源：互聯網） 兩地為樓市政策“松綁”
相比于2017年不斷收緊的調控態勢，2018年伊始樓市政策就出現了“松綁”的跡象。
1月5日，蘭州市發布了《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，對現行房地產調控政策進行調整。該通知的內容包括：取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策；城關區、七里河區、安寧區范圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不用再提供社保證明和納稅證明；個人在上述區域內購買的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同網簽時間為準），自取得《不動產權證書》登記記簿日期滿三年方可上市交易。
對于蘭州市出臺的政策，中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，蘭州新房庫存上升較快，市場供大于求，現在的調整政策屬于完善調控，有利于消化當地的一手房庫存。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，對于蘭州房地產市場來說，市場過熱的現象過半都集中在市區。“考慮到郊區市場去庫存的導向，所以對于此類區域撤限購變限售，既能去庫存也可以防范炒房，具有積極意義。”
除了蘭州外，南京也在變相為樓市“松綁”。
1月7日，南京市政府發布《關于進一步加強人才安居工作的實施意見》提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸款120萬元，高校畢業生租房補貼年限可延長至5年。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，落戶寬松，購房首套不限購，提供購房補貼是大部分二三線城市發布的主要吸引人才政策。從目前來看，一線城市限購嚴格，房價居高不下，使得很多人才難以落地。在這種情況下，二三線城市的房價相對較低，若放松購房條件，再有購房補貼，顯然更能吸引人才的流入。
“一城多策”料成新趨勢
對于上文提到的樓市新政策，張大偉表示，本輪房地產調控最大的特點是“一城一策”，而分類調控是本輪調控的主要基調。在房地產發展平穩健康的總體要求下，未來的政策走向不僅僅是“一城一策”，而是“一城多策”。
而對于本次政策的調整，蘭州市住房保障和房產管理局在說明中也表示，此舉是進一步貫徹“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，落實全國住房城鄉建設工作會議關于“抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展”的有關工作要求，根據蘭州市房地產市場的運行實際，因區施策、精準調控的結果。
蘭州財經大學房地產系主任劉選認為，蘭州此舉是針對本地房地產市場實際情況的分類調控，既照顧到實際購房者首次置業和改善型需求等剛性需求的釋放，又符合供給側改革的要求，限購在部分地區“松綁”將加快這些區域房地產去庫存的進度。
而對于未來是否會有更多城市效仿蘭州進行政策調整，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，像蘭州這樣放松限購政策的做法，未來還是會有一些城市跟進，特別是東北地區、中西部地區的一些三四線城市。
張大偉也認為，后續還有城市會出現政策調整，過去部分城市的“一刀切”限購并不利于市場的平穩，預計更多的城市將執行“一城多策”，實現調控的多樣化。
此外，嚴躍進預計，后續對于一些省會城市來說，郊區市場的購房政策會適當放松，而市區房源不多且房價容易被炒高，所以政策“松綁”的可能性相對不大。
在1月6日開幕的廈門市十五屆人大二次會議上，廈門市市長莊稼漢代表廈門市人民政府作《政府工作報告》，提出了2018年廈門市政府的奮斗目標和工作重點。在房地產方面，報告提出，今年廈門將健全完善房地產市場調控長效機制，推進租購并舉住房制度建設，實行差別化的調控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導市場預期，加強商品住宅土地供應，加快商業地產去庫存，確保去化周期和房價控制在合理區間，全面加快地鐵社區等保障性住房建設，促進房地產市場的平穩健康發展。
基于這些，業內人士分析預測，2018年房地產行業將堅持“房住不炒”定位，政策向“一城多策”的分類調控方向邁進。
未來樓市走勢如何
2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的基調，地方上以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購、限貸、限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。
對于2018年的全國房地產市場走勢，中國指數研究院常務副院長黃瑜分析說，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”的測算，2018年全國房地產市場會呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。
“本輪調控周期將會持續較長時間，預計2018年市場會下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調。其中，一線城市銷售面積將保持平穩；二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫存后，也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。價格受到銷售回落的影響，預計全年會保持平穩。”黃瑜強調說。
鏈家研究院院長楊現領也表示，中國房地產市場在調控壓力下預計總體將保持穩定態勢。具體來看，2018年不同城市的走勢會有明顯差異。
其中，一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調控效果的消化和前期需求的積累，市場將會小幅回暖，預計2018年的月均成交量將高于現有水平，向正常水平恢復，但房價總體將保持平穩。
二線城市內部市場的表現將會繼續分化。2017年弱二線城市（大連、長沙、西安等）和調控政策雖嚴厲，但“補漲”的城市（杭州、成都等）表現較好，但是近兩個月的數據顯示其市場也開始出現回調，預計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調；2017年政策嚴厲的強二線城市（廈門、天津、南京等）調控后市場出現大幅降溫，其2018年的市場走向與一線城市類似，預計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩為主。
過去一年，在一線城市的房價受到嚴控之時，三四線城市房價的大漲已成為樓市的新焦點。鏈家研究院年度市場報告《2018年房地產市場和行業展望》認為，2017年三四線城市市場“繁榮”的部分原因，是一二線城市調控溢出效應所致。目前，由于大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足。另外，隨著調控的深入和信貸的全國性收緊，三四線城市的成交難以持續，預計2018年三四線城市市場將會迎來降溫。
此外，多位專家均看好2018年住房租賃市場的發展前景。楊現領分析稱，2017年，在購租并舉、租購同權等一系列紅利政策的刺激下，住房租賃市場得到了崛起。未來解決有房換租家庭、無房整租家庭、年輕白領、低收入人群、農民工5類人群不同的租住需求，為他們提供以可支付為核心的配套資源及服務，是租賃行業需要首先考慮的突破口。（王軼辰 武新）
轉自：中國商報
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