房地產咨詢機構戴德梁行日前發布的《大中華區資本市場快訊》報告顯示，第一季度，中國內地商業地產投資市場相對低迷，總成交額僅為320億元人民幣，比去年同期下降44％。報告認為，隨著中國金融監管部門強化去杠桿，大多投資者的投資態度趨于謹慎。與此同時，香港市場一季度市場表現強勁，商業物業投資總額比去年同期增長了一倍，達380億港元。臺灣地區的總投資額則同比下降48％，錄得79億新臺幣。
中國國家主席習近平在4月舉行的博鰲亞洲論壇2018年年會上強調了為外國投資者提供更加開放、友好和平等的投資環境的重要性。這意味著外國投資者的市場準入條件將會放寬，尤其是在金融和服務業領域，外資負面清單也將在今年上半年進行修訂。此外，習近平指出，中國將放寬在國內設立外資金融機構的限制，并鼓勵中外資本加強合作。戴德梁行預計，這些利好政策將進一步促進外資企業在中國的投資。
戴德梁行大中華區投資及顧問服務部主管及環球董事李志榮表示，在核心資產如寫字樓的回報率普遍偏低的情況下，一些收益率較高、資產升值空間較大的非傳統資產將越發受到投資者的關注。在香港，隨著財力雄厚的中資企業對辦公需求的不斷提升，寫字樓的售價預計將繼續攀升。
戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐認為，去杠桿政策對資金雄厚和現金流穩定的投資者則為一大利好，使來自高杠桿投資者的競爭大幅減少。同時，資本競爭的減少也意味著資產的交易價格將更趨于理性，資本化率也預計將由比往年遞減的趨勢而逐漸穩定。
物流和零售地產被看好
戴德梁行的報告分析，今年第一季度，本土資金紛紛加碼物流地產投資。這一方面源于政策紅利的推動；另一方面，物流地產平均回報率可達到5%~6%，比核心區寫字樓或商場3%~4%的回報率更具吸引力。
同時，在過去數年互聯網的高速發展下，互聯網企業的整體市場估值處于較高的位置，這些線上企業此時可以憑借較低的融資成本來擴大線下零售渠道，盤活自身的業務布局。此外，優質零售物業的價值被不斷推高，布局實體零售對電商而言同樣也是一個實現資產增值的有效手段。
一線城市冷熱不均
戴德梁行的報告指出，在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，投資者對商業地產的關注不盡相同。而在香港，寫字樓仍然是最受追捧的資產類型。在臺灣地區，工業廠房和土地交易持續升溫。
在北京，土地供應將更加緊缺，地價上漲將使開發企業的利潤率被進一步攤薄，收購現存物業進行翻新改造的城市更新項目未來將成為市場的投資主流。除了“商改寫”“酒改寫”之外，在國家政策的大力推動下，萬科、龍湖、旭輝、石榴等開發商從2017年起開始對北京的長租公寓市場進行大面積布局。戴德梁行預計，該趨勢在今年仍將持續。
今年一季度上海資本市場錄得30宗交易，總交易額達266.5億元人民幣，比去年同期上漲14%。國內投資者仍然是主要的買家，內資交易占本季度交易總額的76.2%。在上海去中心化的浪潮下，投資者持續關注非核心區的物業。在本季度，非核心區內的交易占到交易總宗數的84%。非核心區的投資毛收益率比核心區高約0.5%。
受春節因素影響，廣州市場一季度大宗物業投資市場錄得3宗主要交易，交易金額超過18.7億元人民幣。盡管交易金額比去年同期下滑約64.6%，但主要是由于2017年一季度廣州市場錄得一宗購物中心的整體交易，將當季度交易金額整體推高。除了錄得的交易之外，本季度，多方的投資者對廣州市場的關注度繼續提高，在市場上積極尋找投資機會。
一季度深圳商業地產投資交易較為冷淡，全市大宗交易成交額僅錄得17.22億元，與去年同期110億元的成交額相差甚遠。寫字樓和廠房類物業依然是深圳資本市場關注度較高的物業類型。
與此同時，一季度香港的商業地產投資市場則十分熾熱，當中超過1億港元的物業成交總值為384億港元，相當于2017年全年1716億港元總成交額的22%。寫字樓物業仍然是當中最受追捧的資產類別，本季度的總成交額達258億港元，為過去5年平均成交額118億港元的兩倍。
而一季度物業臺灣商業地產投資表現疲軟，單季度交易量(不含土地買賣)僅新臺幣78.6億元，比去年同期下滑約48%。市場動能主要來自具擴產需求的科技制造業者，受此影響，工業廠房及土地交易持續升溫。（李高超）
轉自：國際商報
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