中央鼓勵降房價 真能去庫存？

　　近段時間，有關于樓市去庫存的討論一直不斷。而在日前召開的中央經濟工作會議上，中央也對明年的房地產市場進行了部署。其中，鼓勵房地產開發企業適當降低房價的舉措也再次引發熱議。另外，值得一提的是，此次是十八大后，中央經濟工作會議首次明確提及“房價”。

　　中央經濟工作會議鼓勵開發商適當降房價

　　據新華網報道，中央經濟工作會議12月18日至21日在北京舉行。

　　習近平主席在會上發表重要講話，總結2015年經濟工作，分析當前國內國際經濟形勢，部署2016年經濟工作，重點是落實“十三五”規劃建議要求，推進結構性改革，推動經濟持續健康發展。李克強總理在講話中闡述了明年宏觀經濟政策取向，具體部署了明年經濟社會發展重點工作，并作總結講話。

　　會議認為，明年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。

　　第一，積極穩妥化解產能過剩。要按照企業主體、政府推動、市場引導、依法處置的辦法，研究制定全面配套的政策體系，因地制宜、分類有序處置，妥善處理保持社會穩定和推進結構性改革的關系。要依法為實施市場化破產程序創造條件，加快破產清算案件審理。要提出和落實財稅支持、不良資產處置、失業人員再就業和生活保障以及專項獎補等政策，資本市場要配合企業兼并重組。要盡可能多兼并重組、少破產清算，做好職工安置工作。要嚴格控制增量，防止新的產能過剩。

　　第二，幫助企業降低成本。要開展降低實體經濟企業成本行動，打出“組合拳”。要降低制度性交易成本，轉變政府職能、簡政放權，進一步清理規范中介服務。要降低企業稅費負擔，進一步正稅清費，清理各種不合理收費，營造公平的稅負環境，研究降低制造業增值稅稅率。要降低社會保險費，研究精簡歸并“五險一金”。要降低企業財務成本，金融部門要創造利率正常化的政策環境，為實體經濟讓利。要降低電力價格，推進電價市場化改革，完善煤電價格聯動機制。要降低物流成本，推進流通體制改革。

　　第三，化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

　　第四，擴大有效供給。要打好脫貧攻堅戰，堅持精準扶貧、精準脫貧，瞄準建檔立卡貧困人口，加大資金、政策、工作等投入力度，真抓實干，提高扶貧質量。要支持企業技術改造和設備更新，降低企業債務負擔，創新金融支持方式，提高企業技術改造投資能力。培育發展新產業，加快技術、產品、業態等創新。要補齊軟硬基礎設施短板，提高投資有效性和精準性，推動形成市場化、可持續的投入機制和運營機制。要加大投資于人的力度，使勞動者更好適應變化了的市場環境。要繼續抓好農業生產，保障農產品有效供給，保障口糧安全，保障農民收入穩定增長，加強農業現代化基礎建設，落實藏糧于地、藏糧于技戰略，把資金和政策重點用在保護和提高農業綜合生產能力以及農產品質量、效益上。

　　第五，防范化解金融風險。對信用違約要依法處置。要有效化解地方政府債務風險，做好地方政府存量債務置換工作，完善全口徑政府債務管理，改進地方政府債券發行辦法。要加強全方位監管，規范各類融資行為，抓緊開展金融風險專項整治，堅決遏制非法集資蔓延勢頭，加強風險監測預警，妥善處理風險案件，堅決守住不發生系統性和區域性風險的底線。

　　未來房價或穩中有降

　　而在此次的工作會議中，鼓勵開發商適當降低房價的內容自然引發了業內的廣泛關注。

　　據新京報梳理發現，十八大后召開的3次中央經濟工作會議，均未明確提及“房價”，此次中央經濟工作會議，首次明確提及“房價”。

　　新京報還發現，有關房地產調控、保障性住房的字眼，在2013年、2014年連續兩年沒出現在中央經濟工作會議會后公報中。而2011年、2012年的中央經濟工作會議曾連續強調“堅持房地產調控不動搖”。而今年的中央經濟工作會議提出，明年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。新京報注意到，在第三大任務中，用了322個字的單獨段落的篇幅，講到“化解房地產庫存”，并提出了5大要點。

　　除了十八大后的中央經濟工作會議，李克強就任總理以來所作的“政府工作報告”中也未提房價。2014年的“政府工作報告”沒有提“房價”，2015年也沒提。對此，報告起草組成員、國務院研究室司長向東2015年3月接受新京報專訪時介紹，“房價”這個詞兒是沒出現，但是講了房地產，主要是促進房地產健康平穩發展。

　　對于會議提出的，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室李超博士表示，以前提城鎮化與農民工市民化和住房問題都是單獨提，但這次是把城鎮化與解決住房結合起來提。李超認為，目前的政策可能是把農民工引向三四線城市購房。

　　李超表示，隨著二三線城市限購逐漸取消，一線城市的限購也在逐漸退出，不過北上廣深等大城市全面退出短時間可能不大。

　　另外，對于會議提出的，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，要取消過時的限制性措施。

　　李超表示，中央需要房價穩定，與地方的出發點有一定差別，因此中央層面會提出降低房價，保障住房需求。未來，應該是穩中有降的趨勢，但不會快速下降。

　　對于會議中提到的要取消過時的限制性措施，可能會包括限購，但主要的問題應該是，行政性的限購限貸措施，要讓位于市場性的手段，市場思維來解決這件事情，如增加住宅性用地，調整房地產結構等。

　　我國樓市去庫存或仍需六七年時間

　　事實上，此次工作會議之所以會提出上述措施，是因為目前我國的房地產市場正面臨著巨大的庫存壓力。

　　據北京商報報道，“今年，全國商品房成交量有望接近或超過2013年的最高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月已經超過6.9億平方米。”中國房地產業協會原副會長朱中一一語道破我國嚴峻的去庫存形勢，他直言，自2011年開始，我國每年商品房待售面積都要新增1億平方米左右，這還沒有包括全國大批在建項目以及已經賣出土地但還未動工的項目，一些城市前幾年開發量過大，使得現階段去庫存道路行進得十分艱難。

　　而針對日前國家統計局發布的11月我國70個大中城市房價數據，也有不少業內人士一臉愁容，認為樓市的暖冬難比肩夏日艷陽高照，全國房地產數據仍不樂觀，高庫存情況雖有改善但十分有限，全國大多數地區開發商購地積極性仍不足，他們預測明年我國去庫存壓力仍高企。“目前，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉。然而三四線城市因為庫存絕對值過高，即使今年信貸等措施輪番刺激，短時間內出現全面回暖的可能性也不大。”北京中原地產首席分析師張大偉表示。

　　此外，報道還表示，“總體來說，會議所提的去庫存政策都是我國持續在推出、貫徹的，不僅明確了中央堅定推動化解庫存的態度，也釋放了明年配套政策深化方向的信號。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存表示，中央在會議上提出的大多數去庫存政策方向應該主要還是針對三四線城市，尤其是庫存量較大的商業地產領域。

　　以鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格為例，鏈家地產分析師李巧玲表示，目前在需求量、土地成本較高的一線城市房地產市場，降價是不符合市場規律的，但在三四線城市，即使中央不出臺明確的鼓勵政策，開發商近兩年仍然是會自主進行降價促銷的。陳寶存表示，下一階段，政策的關鍵是要看政府是否會通過降稅等方式，進一步幫助在三四線城市仍有大量庫存的房企加大降價幅度，放大對消費者購房需求的刺激。

　　而知名經濟學者馬光遠對于農民市民化的去庫存路徑則表示，如果真的希望未來成為市民的農民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產業發展和公共服務上著力改進，只有農民工在一個城市里享受的就業、子女教育、醫療等公共服務能夠跟上，買房對他們才有意義。

　　不過，對于中央的去庫存決心能為明年的市場帶來多大的推進作用，業內均表示效果難以預測，“不可否認，近兩年一系列的樓市刺激政策對于推進三四線城市去庫存的效果并不十分理想，因此，明年能否改變高庫存狀態還需靜觀有效政策實施力度幾何”。陳寶存表示。而平安證券首席經濟學家鐘偉更預測，我國樓市去庫存需要6-7年時間。

　　轉自：中國經營網

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀