隨著房地產行業存量房時代的到來，商業地產的高庫存已成為開發商面臨的一大難題。然而相對住宅而言，商業地產去庫存面臨的難度更大、專業性需求更廣，大量已修建完畢的寫字樓和購物中心無法實現完全利用一定程度上意味著資源的巨大浪費。一面是商業地產的產能過剩，一面是有效的商業化業態供需失衡，如何盤活商業地產存量，有效去化，成為亟待解決的問題。
有效供應不足
在城鎮化浪潮中，新的城市中心不斷增加，商業開發快速向城市邊緣外擴。目前我國平均每個省會城市有四五個新區，每個地級市有1個新區，據有關資料，這些新區面積已經夠滿足34億人居住。新城如雨后春筍般冒出，購物中心的規模也一直迅速擴大。然而由于競爭激烈，關店潮卻成為一線城市的典型現象。數據顯示，2014年關店的超市數量已達2013年的4倍。
RET睿意德董事索珊在接受中國商報記者采訪時表示，一直熱議的商業地產產能過剩更大程度是量上的數據，是否匹配需求則是不一樣的標準。目前國內現在最主要的問題是商業地產供需的不對稱，有效供應不足，一方面造成了供應空置，另一方面品牌也難選到合適的位置。
根據RET睿意德中國商業地產研究中心對全國42個重點城市699家購物中心監測數據顯示，中端和中低端購物中心空置率高居不下，均超過15%，其中中端購物中心空置面積達到了4210.9萬平方米。對比各類型購物中心總體量，中端則明顯高于其他類型購物中心，出現供應過剩；中低端則面臨淘汰，難以迎合需求；中高端購物中心空置率相對較低，正向擴張中。
索珊介紹道，商業地產前景還是比較好，經濟增長常態化的形勢下，商業與人生活的緊密程度也是不變的，同期供應相對較大的時期，更是會出現好產品、利于商業地產生態優化的時期。產能過剩，開發企業要更多地關注需求方，即是對消費者的關注和研究，特別是隨著互聯網技術的發展，已經有更多的前沿技術應用到商業地產開發中。比如睿意德目前在前期定位階段就已經采用大數據定位法，更加精準支持預判趨勢和描摹客群，幫助了更多開發企業在不確定的情況下，做更確定的決策和判斷。
大數據去庫存
RET睿意德策略顧問部副總經理、中國商業地產研究中心總經理崔崇彥表示，“2015年，電商進一步沖擊實體商業，加速實體商業必須通過改革產業突圍，新的突圍方式不約而同地走向硬件提升、品牌升級和創新型業態。為了防止企業孤注一擲地去開發，造成新的盲目創新，我們嘗試用大數據的方式分析，篩選客戶，獲得上帝的視角解決去庫存的壓力。”
怎么用大數據做定位?崔崇彥表示，大數據通過地理圍欄進行項目目標客戶鎖定，對假定客戶進行結構化分析，對圍欄客戶進行聚類分析，以劃定價值觀分類，再通過消費行為數據研究鎖定不同價值觀消費者的消費場所習慣，已確定競爭對手或細分市場機會。接下來，線下商業數據縫合對應行為數據，用于判斷客戶消費與商家匹配度。最后還可以跨城市、跨區域多維度對比，判斷未來客戶消費趨勢。
“以租代售”去庫存
共享經濟的興起，長租公寓、創客空間、線上短租平臺的出現，為商業地產去庫存提供了另一種路徑。
11月22日，國務院發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，其中提到積極發展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業態，這是出租公寓首次被寫進國務院的政策性文件。
投房研究院關于長租公寓的報告顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產生的房源主要流向租賃市場。大規模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域；而國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。
也是在今年3月，“眾創空間”的概念在國務院《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》中首次被提出。
存量商業空間由此被發掘。地產名人任志強指出，在目前的7億平方米庫存里，有2億多接近3億平米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年還有3億多平米寫字樓和商場竣工，這個速度很難消化。
眾創的需求和存量的商業，正在尋找連接的方式，WeWork（聯合辦公租賃空間運營商）便是萬科前副總裁毛大慶的創業方向。在毛大慶看來，做個“二房東”，就是瞄準如何釋放空間資產價值，盤活存量商業。
毛大慶的“優客工場”，通過與擁有存量物業的業主方合作，選擇基礎設施良好、配套服務健全區域內的存量物業資產，通過合理改造，針對處于技術創新、創業初級或中級階段的創業者，提供高品質、價格適宜的聯合辦公空間，為創業者提供從物業辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務。
毛大慶認為，政府應鼓勵多種商業業態創新，有效利用社會閑置房產，“政府可以提供場地作為創業者的孵化器，如把提供場地、甚至提供財政補貼作為一種股權投資形式，然后用這個企業未來的增長來獲取回報。”（本報記者賀陽）
來源：中國商報
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