樓市有陰有晴 不同城市延續分化態勢

　　高地價難免催生出高房價，一些購房者不再觀望，大膽快速出手。對此，有觀點認為，樓市將迎來“小陽春”，且會持續升溫。事實果真如此嗎？

　　進入2019年，關于房地產市場走勢的爭論從未間斷。隨著土地市場的回暖以及部分城市成交量的回升，有觀點認為，樓市迎來“小陽春”。而進入5月份以來，樓市調控政策依然密集。作為一年中的重要傳統銷售旺季，人們通常把3月、4月和5月稱為“金三銀四紅五月”，這三個月樓市的表現也往往被當成研判全年市場起伏的重要依據。而隨著5月份的到來，房地產市場能否真的迎來“小陽春”？

　　部分城市土地市場回暖

　　近兩個月來，熱點城市土地市場明顯升溫，尤其是熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖。

　　自4月下半月以來，房企“搶地”的節奏明顯加快。來自相關機構的統計數據顯示，4月單月拿地金額超過50億元的房企多達18家，多次刷新土地市場的月度紀錄。進入5月，房企的“搶地”模式進一步開啟。

　　5月7日，碧桂園以底價19.27億元摘得上海閔行區一宗宅地，還以12.5億元獲得浙江衢州商住用地；保利以30億元+自持100%商業競得東莞萬江勝利商住地塊；平安不動產以15.66億元拿下杭州余杭臨平新城核心區宅地。

　　另據不完全統計，5月8日，包括天津、蘇州、濟南在內的十余個城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實力房企，其中更不乏像天陽、秦山等中小規模房企。

　　值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個別地塊為底價成交外，高溢價率成交地塊占據多數。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，去年土地市場持續調控，降溫明顯，部分企業拿地較少。不過自今年以來，融資壓力有所緩解，部分企業開始進入土地市場搶地，市場逐漸復蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍，溢價率有所上升。

　　中指數據研究報告顯示，2月成交樓面價同比結束了連續11個月的下跌態勢，3月同比漲幅進一步擴大。進入4月后，各地政府推地節奏開始加快。中指數據庫數據顯示，4月300城宅地供應規模同比增長15.6%，環比大幅增長七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業高漲的拿地情緒，甚至二梯隊房企也加入了搶房大戰。

　　究其原因，上述報告分析認為，部分大型房企短期補貨意愿強烈、企業資金壓力得到緩解、行業投資更加聚焦一二線熱點及強三線城市、短期土地市場供不應求導致競拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場。

　　“當前企業拿地不能太盲目，需要市場回歸理性。”同策咨詢研究中心總監張宏偉判斷，“接下來政策層面有可能會針對這些過熱的城市推出降溫的舉措。”

　　樓市銷售延續分化態勢

　　高地價難免催生出高房價，一些購房者不再觀望，大膽快速出手。對此，有觀點認為，樓市將迎來“小陽春”，且會持續升溫。事實果真如此嗎？

　　以蘇州為例，今年4月，商品住宅成交量環比上漲33%，同比上漲57%，尤其是配套資源完善的蘇州園區、高新區、姑蘇區等主城區一手房市場供不應求。蘇州工業園區的樓面價甚至每平方米突破3萬元，房價直逼上海。

　　58同城、安居客發布的報告顯示，今年一季度的行情讓樓市復蘇的節奏快于預期。4月，北上廣深一線城市房價保持穩定態勢，二手房市場保持回暖。南京、杭州等熱點二線城市房價向一線城市靠攏；在吸引人才政策的推動下，部分二線城市房地產市場熱度升溫。

　　張大偉表示，自4月以來，全國樓市成交量和成交價繼續延續分化態勢。一線城市量價上漲乏力，成交量環比出現不同程度的調整。但和去年4月相比，多數地區的成交量上漲明顯。二線熱點城市在土地市場火爆、人才落戶新政等刺激下，保持“量價齊升”態勢。多數三四線城市經歷“小陽春”后出現“量價齊跌”的現象。

　　進入5月，北京樓市出現了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數據顯示，五一假期期間，北京市新建商品住宅網簽124套、二手住宅網簽134套，新建商品住宅與二手住宅網簽量總共不足300套，創下2015年以來同期網簽水平新低。有業內人士表示，今年五一假期盡管有四天，但北京住宅網簽量仍不及往年三天的網簽量。一方面，由于假期時間較長，大部分人都選擇了外出旅游，市場需求減少。另一方面，在嚴格調控的背景下，市場觀望情緒濃厚。

　　從上市房企發布的4月銷售業績來看，分化態勢依然持續。部分中小房企銷售數據上漲明顯，龍頭房企延續一季度銷售降溫態勢，布局三四線城市的企業尤其明顯。相比之下，布局一二線城市的龍頭房企4月份的銷售業績回暖。

　　調控政策頻出

　　值得注意的是，5月份以來，國家發改委和央行相繼表態明確樓市調控方向不變。

　　5月10日，央行有關負責人明確表示，房地產調控和房地產金融政策的取向沒有改變，是一貫的。今年中國人民銀行還將繼續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，堅持房地產金融政策的連續性、穩定性。

　　5月6日，國家發改委針對此前放寬落戶政策引發的調控放松猜想給出明確回應，放寬落戶政策不等于放松對房地產的調控，“房住不炒”定位必須堅持、不能動搖。要始終堅守房地產平穩健康發展這個底線，城市既要滿足剛性和改善性的住房需求，同時又要堅決避免投機者借機“鉆空子”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，防止房價大起大落。

　　另外，5月以來多地仍從嚴貫徹樓市調控政策，繼續出臺穩定樓市的相關政策。

　　5月11日晚，蘇州市政府出臺關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見，其中對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施，對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施。

　　5月9日，青海省出臺進一步完善房地產市場監測工作的實施意見，要求堅持“房住不炒”定位，全面規范和加強房屋網簽備案工作，12月底建立全省房地產市場數據庫，為房地產市場調控提供決策依據和支撐，促進房地產市場平穩健康發展。同時，要加強房屋交易資金監管工作，加強房屋網簽備案價格監測。

　　對此專家表示，“房住不炒”的定位沒有改變。目前，改善性需求、剛性需求、新型城鎮化推進帶來的新增需求對整個房地產市場有一定支撐作用。但是，地方政府也在積極引導市場平穩發展，因城施策，有效遏制投機性需求。在“因城施策”的政策之下，地方政府有義務嚴密監控樓市變化，針對過熱趨勢應及時調整降溫，而對于市場低迷、掉頭向下的城市則應該采取一定措施活躍市場。（董添 包晶晶）

　　轉自：中國商報
 

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