剛需時代下養老地產三大問題待破解

　　面對人口的快速老齡化及商品房去庫存壓力大，被稱為“銀發經濟”的養老產業被房企視為新金礦,一些嗅覺敏銳的地產商開始跑馬圈地，不惜斥巨資打造養老項目。面對如此大的市場需求，是否意味著養老地產的剛需時代正在悄然來臨？

　　養老地產成“大蛋糕”

　　日前，由中國房地產協會主辦的中國老年住區百城（企業）聯動計劃暨養老e智庫啟動儀式在人民大會堂舉辦，來自全國各地的養老服務界人士600余人就國內養老地產項目的開發、經營管理模式等話題展開探討。

　　據統計，今年我國60歲以上老年人口已突破2.12億人，占總人口比重達15%以上。到2020年，我國老年人口數量將達到2.6億人，失能和半失能老年人口將突破4600萬，老年人在生活照料、醫療衛生、康復護理等方面的需求正在不斷增加，中國養老地產孕育著巨大商機。基于此，花樣年集團總裁潘軍稱：“中國養老地產市場在未來30年是中國房地產市場最具有吸引力的一部分。”早前綠城董事長董衛平也曾表示養老地產是綠城集團必須要努力做成的事業。

　　然而，中國現有養老物業存量較為有限且品類相對單一。在意識到養老物業嚴重匱乏之后，中央政府出臺了若干政策，其中要求政府與社會力量共同參與，同時也鼓勵境外投資者及國內私營企業進入養老地產市場。

　　全球商業地產服務公司高力國際研究發現，對發展商及投資者而言，市場上存在著大量的發展機遇，尤以中國一線城市為甚。在北京、上海及廣州三大城市中，65歲及以上的人口數量要高于全國平均水平，并逼近美國、英國及日本的水平。同時，一線城市家庭人均可支配收入較高，通常為獨生子女家庭，且對醫療護理的要求相對較高。這些因素將引發未來數十年內市場對養老物業的強勁需求。然而，這一細分市場在廣義房地產市場中仍處于起步階段，盡管一些發展商和投資者已嘗試了多種商業模式，但目前尚未出現最佳的盈利模式。

　　據中國商報記者了解，在國外有很多方興未艾的養老地產，比如美國佛羅里達的太陽城、日本港北新城等都已經具備豐富、成熟的開發模式。

　　相比之下，盡管國內已有部分養老地產項目進入到了正式運營階段，但相比海外成熟市場，擁有廣袤市場的國內養老地產不過才是“小荷才露尖尖角”。而且國內諸多房地產開發商還處于產品、業態轉型的初級階段，尚無擁有真正成熟的模式，也沒有以養老產業為主業的上市公司。

　　面臨的三大難題

　　養老地產，這塊房企紛紛爭搶的蛋糕看似很“香甜”，但吃起來并不是那么“可口”。在養老地產的發展過程中，存在政策支持不足、盈利模式不明確、養老服務需改進三大問題，有待各方破解。

　　建設部原副部長、中國房地產業協會會長劉志峰在會議上介紹，老年住區工作之前業內已有所推動，但是總體上仍處于探索階段，需要研究的問題也不少。既有金融、土地、稅收等扶持政策不配套的問題，也有少數項目規模過大、檔次過高、空置率高的問題。未來，隨著養老服務業的快速發展和養老服務網絡的不斷建立完善，居家養老、社區服務和機構養老一體化發展是必然趨勢。

　　劉志峰表示，企業在開發建設新的小區時，除了按規定配建養老服務設施外，配建一定比例的養老公寓也是明智選擇。近兩年，萬科、保利在這方面邁出了重要一步。今后養老公寓通過小型化、連鎖化經營來獲取市場份額、提高市場競爭力，也可與中國老年住區百城（企業）建立聯動機制，將養老公寓中的空置床位出租給旅居的健康老人，設定一個租賃期限，只要交通便捷，配套管理到位，價格又合理，肯定有市場。

　　多位房企人士、業內專家認為，現有政策支持不足影響了養老地產的開發。克而瑞信息集團養老養生發展中心項目總監高淑萍認為，“我國的現有政策主要是對于非營利性機構給予一定優惠，而房企做養老地產屬于營利性機構，得不到政策給予的優惠。”

　　“房企做養老地產，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受到政策給予的優惠。這與房企做商品住宅、金融商業基本上沒有太大區別，但養老地產實現盈利卻比出售商品住宅、經營金融商業要困難得多。”一位房企人士對中國商報記者表示。

　　中國房地產業協會老年住區委員會專家陸松濤認為，盡管我國的政策對房企做養老地產支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就規定商業服務用地可以納入養老用地范疇。地方政策的松動對于房企做養老地產是一種利好。

　　據中國太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，北京太陽城已經連續4年實現盈利了。但據中國商報記者從居住在北京太陽城的老人們處得來的反饋顯示，北京太陽城社區還有一些服務差強人意，但比該社區做得更好的養老社區也很鮮見。高淑萍透露，像北京太陽城這樣實現盈利的項目并不多，因為養老地產投資成本很高，但回報率卻很低，有的項目甚至是在賠本經營。

　　“目前有些養老項目的經營已然陷入困境，但是這些項目的開發商仍然在扛著，其原因是因為他們一旦撤出將血本無歸。但是如何建立有效的盈利模式，實現扭虧為盈，已成為亟待解決的問題。”太陽城董事局主席朱鳳泊如是說。

　　養老地產項目的運作大致分為三個環節，即投資、開發及運營。高力國際研究部認為，隨著更多市場參與者的加入以及消費者對養老服務品質需求的日益提升，養老地產市場中運作環節的分工將日益明確，商業盈利模式將更加多樣化。其中，保險機構具備龐大的資金儲備，并且可以接受較長的資金回報周期，因此最適合參與投資環節；房地產發展商在獲取土地、了解市場以及項目建設及銷售方面具有一定的優勢，較適合參與開發環節；而養老服務機構則更適合參與項目的后期運營。

　　在眾多二三線城市中，各類市場參與者還面臨養老物業用地周邊基礎及配套設施有待完善、養老用地及物業交易與轉讓機制不明確以及管理辦法欠缺等基礎性問題。面對這些挑戰，中國二三線城市的養老地產市場尚需更長時間的培育。

　　北京大學中國區域經濟研究中心秘書長王軍紅在接受記者采訪時表示，地產商做持有型養老地產會面臨著很多困難。首先是成本太高，目前還沒有專門面向養老產業的土地出讓。配套設施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相應的醫療、康復、護理等設施都要配套齊全。其次，沒有相關的金融產品支持，退出路徑有限。依靠租金收益，其回報周期在10年至15年，這對開發商而言將是一個巨大的挑戰和考驗。

　　積極探索發展方式

　　受經濟下行和地產調控影響，房企紛紛向多元化突圍,被稱為“銀發經濟”的養老產業，被房企視為新金礦,一些嗅覺敏銳的地產商開始跑馬圈地，不惜斥巨資打造，個個堪稱大手筆。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉稱：“未來養老地產項目要長期運作，政府在政策及稅費制度上應該提前構建，這樣開發企業在進行操作的時候才會真正用心搞好項目經營，而非只是追求短期內的投資回報和利潤。另一方面，之前一些養老機構配套設施落后，服務及費用參差不齊，且由于長期護理經驗不足導致不愿接收入住前就已失能的老人。”張宏偉表示，如果沒有改變，養老地產看似市場“蛋糕”大，但風險依舊不小。

　　易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱也表示：“養老產業不管怎么難做，由于未來有巨大市場，首先需要順勢而為，跟著市場、政策、需求的變化，一步步去推進。可以領先一步，但千萬別超前太多；可以付點學費，但不要賭上身家；可以在一線城市探索，但千萬別在二三線城市圈地；可以整合資源，但不要樣樣都自己干；可以在部分細分領域（比如護理醫療服務）深入探索，但不要遍地開花。”

　　發展養老地產，房企還有很長的一段路要走。在開發養老地產的過程中，有些企業、專家在嘗試探索新的發展方向，多數房企還是看得多，動得少。在國內第一批實踐養老產業的中國太陽城董事局主席朱鳳泊分析認為，“養老地產走輕資產之道是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，進入資本市場。事實上，中國太陽城已經在整合有一定盈利能力的項目，計劃聯合上市。這樣上市的成功幾率會更大。”

　　“房企可以在自己開發養老地產項目的基礎之上，建立O2O養老服務平臺，為本小區以及周邊小區老人提供上門服務。”高淑萍說，“通過延伸養老服務鏈條，找到新的盈利點，形成規模效應，才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地。”

　　在王軍紅看來，房地產商做養老地產還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產開發的銀行貸款多為短期資金，而養老地產需要長期資金。地產商無法沉淀大量資金進行持續運營，只能通過出售產權來回籠資金，養老地產必然會淪為“賣房”的概念。

　　“真正做好養老地產，思路需要從房地產開發轉換到養老服務的運營上來，也就是探索到底該如何經營養老社區。”王軍紅說，養老產業的核心在于養老服務，而國內大多數資本對養老產業的理解，還是在以“養老”概念賣房，多數投資者只關注開發掙錢，而忽略了養老服務本身。（本報記者賀陽）

來源：中國商報

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