房地產業進入深度調整期

　　作為支撐國民經濟發展的支柱產業，房地產行業在2014年進入“拐點”后，正式進入了深度調整階段。2015年上半年，隨著房地產市場樓市調控利好政策頻頻出臺；各級政府、央行均展開一系列救市計劃，央行在2015上半年發布了一系列降息降準政策，加快了利率市場化進程，同時也為房地產市場的回暖營造了更寬松的融資環境。與此同時，行業并購加劇，O2O改造房地產行業，養老地產、物流地產站上了房地產行業投資的風口。

　　近日，消科研究中心發布了《2015房地產基金報告》，進一步分析了房地產行業及房地產基金的現狀。

　　進入深度調整期

　　自2014年起，房地產行業的整體發展進入到深度調整階段。就國房指數而言，2014年房地產景氣指數較2013年的97.21下降3.49%。

　　在分析其原因時，清科研究中心分析師張蕾告訴中國商報記者：“主要是因為房屋新開工面積及土地購置面積、商品房銷售面積均有所下降。從政策方面來看，雖然利好政策不斷出臺，但市場表現依然平平，真正的市場成交量爆發還未出現。”

　　在地產業陷入拐點的情況下，2014年房地產市場政策環境相對寬松。今年3月全國“兩會”提出“分類調控”，賦予地方政府以更多自主權。中央相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求。隨后，地方政府自6月起相繼出臺各類“救市”政策，手段多樣化、縱深化，隨之實行三年的“限購”體系土崩瓦解。

　　值得注意的是，在行業整體不景氣的背景下，2014年，房地產投資基金新募基金數以及募集資金總金額較前兩年有所下降。

　　張蕾在接受中國商報記者采訪時分析認為，2014年，在新募資基金數方面，共募集126只基金，相比2013年下降4.5%；在募集總金額方面，達到104.39億美元，比較2013年下降2.1%。

　　來自央行的數據顯示，2014年社會融資規模為16.46萬億元，其中委托貸款增加2.51萬億元，在社會融資總額中占比達15%，而該比例2012年僅為8%。

　　據業內人士透露，委托貸款的資金近七八成均流向了房地產行業和地方融資平臺。一般房地產私募公司除了發行一部分自己的權益類產品外，超過半數都是走委托貸款渠道，委托貸款新規的出臺，也無疑給了房地產私募“當頭一棒”。

　　張蕾告訴中國商報記者，國際房地產私募基金的資金來源，絕大多數來源于公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者，其余才來自于個人和基金合伙人，而相形之下，我國私募房地產基金市場還存在較多限制。

　　然而在政策持續放松的鼓舞下，2015年二季度房地產業終于有了好轉。業界普遍認為，樓市后續的復蘇幾成定局。

　　養老、物流地產成新熱點

　　從投資角度看，2014年地產業投資金額增速放緩，可投資中國大陸地區的私募房地產投資基金為95.22億美元，已不復2013年的翻倍增速。投資總案例數達107，較2013年僅增長1.9%，增幅也明顯放緩。

　　盡管行業整體不景氣，但養老地產發展卻十分迅速，行業投資價值日益凸顯。

　　眾所周知，隨著中國進入老齡社會，老齡人口日益增加，由此帶來養老設施的巨大需求，而養老地產是養老設施的主要組成部分，便成為市場主要的養老需求，投資價值劇增。

　　除此之外，業內人士告訴中國商報記者，國外養老地產行業的高利潤也是吸引國內投資商投資養老地產的另一原因。國內目前參與養老地產開發的機構包括：傳統房地產開發商，產業投資者，保險公司，政府及國外投資機構。

　　中信證券分析師何山在接受中國商報記者采訪時也坦言，盡管目前國內很多開發商都在研究養老地產項目，但由于開發養老地產面臨的困難太多，因此鮮有開發商采取實際行動。

　　不可否認，養老地產在中國大部分省份還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、中國臺灣的長庚養生文化村等。

　　除養老地產外，房地產商們還把目光投向了物流地產領域，萬科更是領頭打破了外資壟斷的格局。

　　隨著住宅地產“三限”政策的出臺，房地產商們作為后來者，紛紛轉向其他地產領域，此時物流地產才真正開始被房地產企業重視起來。

　　清科中心的分析師們認為，物流地產投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產發展受限的影響，其中物流設施的供不應求是各開發主體躍躍欲試的原動力。

　　張蕾告訴中國商報記者，目前我國的國際標準倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%位于一線城市。目前，中國的市場太過龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實力的物流地產開發商，市場空間依然巨大。但這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產開發商幾乎全部有外資背景，本土出身的寶灣、維龍也有大量股份握在普洛斯手中，基本被外資所壟斷。

　　值得注意的是，2015年，萬科計劃開發超過100萬平方米的物流物業，這已經超過目前排名第二的嘉民。根據公開數據顯示，來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有180萬平方米的物業，每年的建筑規模高達80萬平方米。

　　此外，最大的物流地產巨頭普洛斯2002年進入中國，在35個城市開發了185個物流園區，物業總面積1180萬平方米，是中國最大的物流地產開發商，規模幾乎是之后9家開發商的總和。現在，普洛斯在中國的年增長率依然高達38%。

　　房地產行業并購加速

　　得益于2014年以來政策面的支持，房地產并購市場依然在整個市場中占重要地位。并購總額由2013年的142.75億美元上升到145.54億美元，并購案例數更是由2013年的148例增長至2014年的187例。

　　但與此同時，平均并購金額相比2013年稍微有所下降。“從整個數據面，我們不難發現，房地產行業正經歷著歷史大洗牌階段，隨著國內房地產資金鏈的緊張，很多房地產企業難以度過本次寒冬，那么行業內的合并與重組便成為了行業必經的一個發展階段。”張蕾在接受中國商報記者采訪時如是分析。

　　“從成熟市場經驗來看，歷次行業周期波動時期，都是行業并購的窗口期。”張蕾認為，當前我國房地產行業正進入更加深化的調整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強。同時，由于土地成本的居高不下，也使得房企股權的相對價值更加凸顯，在此背景下，2014年以來已宣布的地產并購交易總金額達到1738億元，接近過去三年的總和，行業并購大潮已然來臨。

　　“另一方面，當前行業融資渠道雖然有所拓展，但整體資金狀況仍不容樂觀，再融資雖然開啟但龍頭企業仍然受限，銀行貸款、信托等渠道也均受限于政策因素，短期內難以在并購市場上施展拳腳。而且，傳統融資渠道往往只有單一的融資功能，而并購基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優勢。因此在并購周期中，基金的引入是一種必然。”張蕾如是說。

　　事實上，從2012年開始，中國房地產并購基金發展就駛入了快車道。

　　今年7月26日，融創中國公告稱將以4.5億元收購四川國嘉持有的目標公司——成都國嘉20%的股權及股東貸款。8月7日，力高地產集團有限公司宣布公司間接持有的全資附屬公司深圳（樓盤）市力高大道置業有限公司作為收購方與一家獨立第三方有限責任公司簽署合作框架協議。

　　在一些業內分析人士看來，漸漸成為“新常態”的地產并購背后，正在折射出市場環境和行業格局的變化。

　　長江證券分析師程思告訴中國商報記者，近幾年，地產業正進入到“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”的時代。

　　相關數據顯示，2014年全國房地產行業并購案例高達257宗，交易總額同比2013年大幅增長155%。而步入2015年，在房地產市場的嚴重分化下，項目收購再度進入高頻時刻。僅今年上半年，全國并購案例就達137宗，涉及總金額為1199億元。

　　為何近期項目收購會再度進入高頻時刻？在克而瑞研究中心分析師看來，收購事件反映了市場環境和行業格局的變化。對于中小房企來說，由于品牌影響力和開發能力不足等問題，再加上營銷手段單一、去化能力不足，面臨較大的發展困境；而對于大型品牌房企而言，恰好是機會所在，憑借較強的資金實力和開發能力，往往可以出手收購接盤，并且價格優惠。（本報記者白琳）

　　轉自：中國商報

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