我國產業園區發展八大趨勢

　　趨勢之一：行業市場化

　　必須承認，作為我國市場化程度較高的房地產行業，在之前相當長一段時間內被冠之為“政策市”。在這樣的大背景下，產業園區這個行業的市場化可謂“步履蹣跚，一路艱辛”。土地，政府抓著；產業，政府管著；市場，政府看著。產業園區怎么搞？

　　時間到了2014年，行業迎來了重大轉機，那就是由上而下的改革紅利釋放。工業用地集約化、工業用地彈性出讓、工業用地存量盤活等一系列中央及地市用地法規政策相繼出臺，為產業園區的市場化加速提供了更加公開透明的外部環境；國務院43號文，政府投融資體制破冰，地方平臺企業特權不再，基礎設施及公共服務領域大門向社會資本公平開放，其后財金[2014]76號文及系列配套政策，更是保障了政府與社會資本可持續合作推入。

　　自上而下，政府謀發展；自下而上，企業是推手。雙重驅動下，未來的產業園區將真正實現“市場化意識深入人心，市場化運作持續發展”。短期內，會有兩個方面的體現。一方面，產業園區領域會有增量的民間資本持續進入及轉型政府平臺企業積極進入；另一方面，產業園區開發實施過程中的各環節將真正全面開啟市場化運作，比如涉及到的項目前期基礎設施建設、項目后期產業招商運營等。

　　趨勢之二：主體多元化

　　在過去的一年，產業園區領域不再僅僅關注“根正苗紅”的政府平臺型企業；不再僅僅關注“騰籠換鳥”的產業制造型企業；也不再僅僅關注“外來和尚”的境外公司資本。同時，越來越多的傳統房企“逼上梁山”投身于此，如萬科、綠地、中信地產等都開始逐鹿產業園區領域；“專業深耕”的產業園區企業，如華夏幸福、億達、宏泰等，依然繼續攻城拔寨，項目儲備不斷再創新高；

　　在過去的一年，產業園區領域涌現越來越多的“創達新人”，如聚焦中國高端電商及零售領域的倉儲設施開發與運營的易商集團獲取了荷蘭最大養老基金匯盈資本6.5億美金的投資；如專注產業創新與服務的飛馬旅開始了“線上走向線下，軟件到硬件”，產業園區開發與運營成為重板塊。

　　的確，產業園區的春天來到了。

　　趨勢之三：產業垂直化

　　毫無疑問，產業園區的開發成敗，核心取決于產業發展的成敗。伴隨著中國產業結構優化與轉型升級這一波浪潮，“春江水暖鴨先知”的產業園區開發運營企業對產業的理解越來越深入，與產業發展的更加深度融合，其前所未見地將呈現出“產業垂直化”趨勢。

　　一是結合傳統產業升級，如專注三四線城市物流商貿的毅德控股通過提供系統的解決方案迅速獲取了各地主政府及市場的認可；如專注農產品流通領域的中國供銷集團中農批，在傳統農產品批發市場開發運營的基礎上更加注重大數據電商的應用、更加強調冷鏈倉庫物流的導入，從而形成了獨特的競爭力；二是前瞻新興產業發展，如立足上海及長三角區域的德必集團，始終聚焦在文化創意產業領域，已成功運營超過20個文化創意產業集聚區，已發展成中國領先的專業文化創意產業發展服務商；如前述所提及的易商集團，一直聚焦高端電商及零售領域的倉儲設施開發與運營商，在2014年成為京東在中國除了其自建之外的最大的倉儲合作伙伴。

　　可預見的今后幾年，像大數據云計算、物聯網、消費電商、智能機器人、可再生能源、工業互聯網等領域將會有更多的產業園區企業進入。

　　趨勢之四：分工專業化

　　市場經濟，還其本原，就是對效率最大化的追逐。伴生國內產業園區市場不斷趨于規范，參與其中的各類市場運作主體在迅速提高自身專業能力的同時，也呈現出來越來越多的分工及協同。在以往產業地產商什么都得干的混沌格局下，產業園區投資、產業園區開發及產業園區運營三者分離的趨勢越來越明顯，在這趨勢中產業投資商的涌現及專業運營商的崛起成為關鍵。

　　趨勢之五：布局中心化

　　根據DAO陸道咨詢產業顧問團隊的兩個研究數據，一個數據是結合過去五年全國省會城市工業用地的成交來看，一線省會城市出讓的工業用地與均價均遙遙領先于二、三線省會城市；另一個數據，是結合張江高新、華夏幸福、華南城、電子城等19家典型產業園區上市企業的項目布局來看，大多數項目仍然分布在東部城市帶，不論是項目數還是項目規模累計均超過總量的70%以上。這就意味著，過去五年來中國產業園區的發展并沒有伴隨著中國產業的梯度轉移而實現同步下沉。

　　這是為什么呢？究其根源，還是緣于產業園區運作的內在規律特性所決定的。可以說除了中國東部沿海率先開放的幾大城市以及其他優秀的一線城市，中國大部分城市依舊處于工業化初期或者成長階段，其既無法產生因傳統產業升級所帶來的大量服務性需求，也局限于無法承載新興產業契機所帶來的增量空間。自然，這些城市也就無法支撐按市場化運作要求所支撐的產業地產發展。

　　可以預見的2015年，乃至更長的幾年內，未來產業園區的項目布局依舊將會呈現出“中心化”特征。這里的中心，可作兩方面的理解。一方面，項目依然會落地于幾大區域經濟中心圈內，會更加出現在環上海、環北京、環廣深區域內；另一方面，項目會重新加速回歸一線城市等城區內，因為這些城市的舊改及更新，將帶來大量原有產業用地存量的盤活；當然還有不少城市享受進一步改革紅利所帶來的機會，如幾大自貿區。從這個角度上而言，企業落地布局的項目會趨于呈現出專而精的產品。

　　趨勢之六：產品標準化

　　標準化，即專業化。面臨市場競爭，搶占市場份額，越來越多的產業園區企業注重自身專業能力的提升，其更加重視專注前提下的產品服務導向的核心競爭力塑造。縱觀市場，產業園區已呈現出四種典型的產品解決方案，產業新城鎮模式、產業基地模式、產業綜合體模式、產業辦公模式等，而這些模式實踐，各家表現可謂“各顯神通”。

　　如專注產業新城發展的華夏幸福基業公司，其進入的區域主要聚焦于環北京及環上海兩大都市圈區域，而定位為產業市鎮先行者的宏泰集團在扎根河北區域的基礎上則更加下沉，甚至在安徽滁州都有項目落地。再比如在產業辦公模式方面，德必集團是典型的結合城市更新，對原有物業進行改造提升形成特色適宜的辦公環境；而金橋集團的OfficePark產品系列則是在城市新興區域重新開發形成高品質的低密度商務花園；最近崛起的華鑫置業，則有別于前兩者，其在存量工業用地盤活及二次開發中提出及豐富了“商務不動產”新型產業辦公產品模式。

　　趨勢之七：收益服務化

　　也就是說未來產業園區的盈利模式將越來越考慮長周期回報，注重收益可持續性，將會由之前依賴的物業產權性收益向產品服務化收益轉型提升。在過去幾年的高速發展中，產業園區的盈利越來越清晰明朗，像最典型的就是“配套物業銷售+園區服務收入”模式，也就是通常我們所說的搞開發賣房子的做法。據2013年19家典型產業園區上市企業公開數據綜合分析，租賃收入占比總收入超過50%的也就僅浦東金橋這一家，至于市場上大家熟知的那幾家產業地產商其占比絕大部分低于10%。邁入中國經濟發展及房地產市場的新常態時代，靠賣房子這一做法無疑不是應對未來之策。

　　趨勢之八：運作資本化

　　在歷經了產業園區的混沌發展，產業園區市場化持續深入、產品標準化及盈利明朗，如今越來越多的資本青睞及進入產業園區領域。同樣，完成一定積累的產業園區企業亦將積極主動地通過資本渠道將手中的資產轉化為進行新一輪擴張的資本，進而獲取更好的市場地位及利潤回報。

　　比如，在過去的2014年，被很多業內朋友稱為產業園區公司的“上市年”。僅這一年，就有武漢光谷聯合、大連億達、河北宏泰三家公司先后登陸港交所。當然，引進私幕基金同樣成為重要的資本化渠道，像普洛斯獲取了來自中銀投資、中國人壽與厚樸基金共同出資23.5億美元，上海宇培強強聯手RRJ及獅城控股，引來2.5億美元強勢注資，易商集團獲取了荷蘭最大養老基金匯盈資本6.5億美金的投資。

來源：建筑時報

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