存量貸款換錨！貸款合同或面臨修改 如何影響你的房貸？

　　存量貸款的換錨終于敲定，公司或者個人的貸款合同或迎來修改。從明年3月1日開始，存量浮動利率貸款的定價基準開始轉換為LPR(貸款市場報價利率)。

　　12月28日，央行發布公告稱，為進一步深化LPR改革，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

　　2019年8月17日，央行決定改革完善LPR形成機制。8月20日起，全國銀行間同業拆借中心每月20日公布LPR，作為銀行發放貸款的主要參考和定價基準。銀行貸款換“錨”后，對貸款基準利率的政策及對存量貸款的政策一直被市場關注。

　　在10月15日，在央行三季度金融統計數據新聞發布會上，央行貨幣政策司司長孫國峰曾表示，央行同時研究存量貸款定價基準的轉換。隨著新增貸款運用LPR提高，及存量貸款轉換的推進，未來貸款基準利率逐漸淡出是一個水到渠成的過程。

　　此次公布的新政策主要原則包括，借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權；轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成；轉換后的貸款利率水平、重定價周期等由雙方協商確定，加點數值合同剩余期限不變。

　　住房貸款關乎千家萬戶，此次對住房貸款的新政如何實施，市場尤為關注。“這對于存量貸款市場或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意，這種影響是計算方式的變化，但利率本身不會變，或者說不會過多影響購房者的月供水平。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴經濟觀察網。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬對記者表示，加快存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，有利于深化利率市場化改革，推動社會融資成本下降。

　　影響社會貸款的同時，存量貸款轉換工作對銀行有何影響？中國銀行研究院研究員范若瀅認為，“這將給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。” 一方面，定價基準轉換后將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面，對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。

　　定價基準切換五大原則

　　自央行2019年8月實施LPR改革以來，經多次報價后，當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點。

　　根據央行公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換要遵循以下原則：

　　第一，轉換后的定價基準有兩個選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協商確定。但借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。

　　第二，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。考慮到目前絕大多數浮動利率貸款合同的重定價周期都是1年，因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價基準切換可以不參與。

　　第三，轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。也就是說，存量商業住房貸款利率定價基準切換前后，個人的實際利息支出是不變的。這也利于穩定房地產市場預期，保護貸款人的利益。

　　第四，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

　　第五，如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。這條同樣是要保證個人住房貸款利率在合同切換前后的水平不變。

　　溫彬稱，自今年8月份推出LPR新機制以來，1年期LPR利率已累計下降16個BP，以LPR為定價基準的新增信貸利率穩步下移，企業綜合融資成本呈現下降態勢；金融機構貸款利率市場化程度顯著增強，銀行定價能力與資產負債管理能力明顯提升。

　　范若瀅分析稱，本次存量貸款定價基準的轉換，是進一步降低實體經濟融資成本的內在要求。當前，降低實經濟融資成本依然任重道遠。“但實體經濟融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機構貸款加權平均利率為 5.62%，僅比上年末下行了2個基點，其中一般貸款加權平均利率不降反升，2019年三季度末為5.96%，較上年末上行了5個基點。”

　　“這是加快利率市場化改革進程的又一重要舉措，貨幣政策傳導有望更為暢通。” 范若瀅分析稱，在LPR 報價機制改革后，央行制定了相應的“358”考核要求(2019年9月末，全國性銀行業金融機構新發放貸款中應用 LPR 做為定價基準的比例不少于 30%；2019 年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于 80%)。該要求僅針對增量貸款，整體來說LPR作用發揮效果并不明顯，本次則是針對存量貸款。

　　從時間點來看，2020年3月后LPR應用于增量貸款的要求將基本完成，范若瀅認為，此后進一步著手存量貸款定價基準的轉換有利于LPR改革的持續推進。預計未來 LPR 對貸款定價的引導作用將明顯增強，貨幣政策傳導有望進一步暢通。

　　如何影響房貸

　　其中，最受公眾關注的，是存量房貸利率如何確定的問題。此次政策明確，存量貸款主要是包括兩種，包括2020年以前已經辦理按揭貸款的、以及已經辦理貸款合同的。

　　“換句話說，只要是沒有按LPR方式操作的，目前購房者面臨的按揭貸款都屬于老模式下的貸款，都屬于存量貸款。換句話說，這對于已經買房和辦理按揭貸款的購房者來說，需要關注此次政策變動。”嚴躍進表示。

　　人民銀行公告稱，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。

　　人民銀行有關負責人解釋，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

　　至于具體的轉換方式，據上述負責人介紹，存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的：

　　期限方面，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；

　　加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩余期限內固定不變；

　　利率水平方面，轉換時點利率水平保持不變；

　　后續周期和價格調整方面，借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

　　舉例來說，購房者小張原先買房的時候，是執行“央行基準利率*(1+浮動比例)”，當時是上浮10%，計算為4.9%×(1+10%)=5.39%，那么現在根據(LPR基礎利率+基點)的計算公式，基點需要為59個基點，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。

　　其實，在2019年8月央行確定房貸掛鉤LPR之前，部分銀行的條款中，已經有關于定價基礎利率更改后的相關表述。

　　以某股份制銀行北京分行的個人購房借款合同為例，本合同約定以中國人民銀行發布的同期同檔次金融機構人民幣貸款基準利率為定價基礎利率的，在本合同有效期內，如屆時人民銀行宣布取消(或不再更新)對應檔次金融機構人民幣貸款基準利率，本合同項下貸款利率將采用屆時全國銀行間同業拆借中心發布的一年期貸款基礎利率報價平均利率作為定價基礎利率，或按照屆時人民銀行等有權機關統一意見執行。

　　嚴躍進表示，需要強調的是：第一、LPR每個月會變動，但是購房者實際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這個可以和銀行談，建議一年調一次。第二、基點一旦約定好，是不變的，其實和以前銀行的折扣概念差不多的，過去折扣也是一旦談好，也是30年合同保持不變的。

　　《公告》規定，“金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，原則上應于2020年8月31日前完成。”溫彬分析稱，以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

　　如何影響商業銀行

　　此舉對銀行有什么影響？天風證券銀行業分析師廖志明認為，之前LPR降息主要影響新發放貸款利率，存量切換之后會較快地影響大部分貸款利率。使得LPR降息對銀行息差的影響明顯擴大。但負債成本與LPR并不掛鉤，MLF利率對銀行負債的主要部分-存款成本率影響非常小。LPR降息有點演變成單方面壓降息差，讓利實體經濟。這勢必會影響銀行下調LPR報價的動力，還是要解決負債成本問題。

　　“這將給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。”范若瀅表示。

　　她分析認為，一方面，在儲蓄率趨于下行、存款競爭日益激烈的背景下，由于我國存量貸款規模大(2019年11月末，金融機構各項貸款余額達151.97萬億元)，定價基準轉換后將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。

　　另一方面，對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。此外，當前商業銀行存貸款業務FTP與金融市場業務FTP存在脫節現象，未來如何優化調整FTP定價管理體系，是商業銀行需要思考的問題。(胡艷明)

　　轉自：經濟觀察網

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