商業地產開發轉型“輕資產”正當時

　　近來，以萬達、萬科為代表的開發商告別傳統開發模式，紛紛開啟了商業地產輕資產運營模式。

　　很久以來，城市綜合體自我開發管理是開發商慣有的操作方式，尤以萬達商業在全國各地興建的萬達廣場為代表。這種集投資、建設、管理等于一體的運營方式，固然能夠以住房銷售收入貼補商業地產部分，但是毫無疑問這種模式會沉淀較多的資金，并影響到企業的資金鏈。

　　而在國外，成熟的商業地產運營模式早已經告別“重資產”，并進入了“輕資產”運營時代，因此業內人士紛紛建議，為了商業地產的更好發展，應該推出輕資產運營模式，即在城市綜合體或者商場興建之前與相關機構合作，構思設計好綜合體未來的發展方向，一起開發，最終將其推向REITs。

　　領軍企業萬達不久前啟動了輕資產運營模式，即萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌。

　　而萬科商業地產也表示，互聯網對購物中心的沖擊巨大。而萬科總裁郁亮也表示，萬科商業地產將“輕資產”運營，并將會像住宅一樣成為萬科的一個主要業務。據悉，萬科不會沿用傳統開發模式，未來的盈利模式會直接建立在移動互聯的基礎之上。

　　萬達與萬科同時向商業地產輕資產模式轉型在行業內引發熱議，知名企業商業地產的新探索能否一帆風順？其他開發商是否會持續跟進？在輕資產運營過程中又應該注意些什么？

　　商業地產的新轉型

　　萬達的輕資產運營模式，好處在于沒有任何房地產的銷售行為，主要靠租金獲得長期穩定的租金流。

　　萬達商業地產此前公布，其分別與中國光大控股有限公司的附屬公司光大安石北京房地產投資顧問有限公司等四家機構擬投資240億元，建設約20余座萬達廣場。對此，業內認為萬達開始了“輕資產”運營新模式。

　　中國商報記者就此事聯絡萬達方面，對方給予肯定的答復。

　　萬達此番進行“輕資產”新模式改造，并非是一時心血來潮的突發奇想。從以下幾個數據能看出萬達商業地產的轉型軌跡。記者從萬達了解到，去年萬達商業地產新開業24個萬達廣場，累計開業109個萬達廣場，商業地產總租金收入116.8億元，其中萬達廣場租金110.8億元，同比增長30.5%。

　　王健林表示：“最近幾年，萬達非房地產的各項收入增幅均大大高于房地產銷售收入增幅，這是一個很好的現象。萬達廣場租金收繳率100%，連續第二年達到100%。”

　　“重運營、輕資產”已經成為眾多房地產企業的共識。隨著市場的進一步深度調整，以及開發商資金鏈的緊繃，行業利潤空間逐漸被壓縮，轉型已經成為眾多房地產企業必須要邁出的一步。萬達商業在轉型的過程中選擇了輕裝上陣，致力于住宅市場的萬科也選擇了與互聯網相通的轉型發展方向，這兩家龍頭企業的示范帶頭作用不容小覷。

　　在談到商業地產轉型問題時，王健林表示首先要力推輕資產模式。“過去萬達成功靠的是城市綜合體，建一個萬達廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產銷售產生的現金流來投資持有萬達廣場，這是重資產模式。現在萬達要推一種輕資產模式，就是萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧云系統、電子商務系統都由萬達自己做，使用萬達廣場品牌，但所有投資由別人出，資產歸投資方。這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成。”

　　王健林所闡述的輕資產運營模式，好處在于沒有任何房地產的銷售行為，主要靠租金獲得長期穩定的租金流。因此，房地產企業在發展過程中將不受樓市起伏變化，以及房價高低等因素影響。用王健林的話來說，就是“經濟周期熨平了，使收入更加穩定”，這是目前國外常用的商業地產操作模式。

　　記者從萬達方面了解到，目前萬達商業地產正與海內外多家投行、保險以及基金進行商務洽談。據悉，萬達將于2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同已經簽署。

　　穩定現金流是關鍵

　　在現階段，中國的房地產市場上缺少具有“能產生穩定現金流”的投資性物業。

　　如今的商業地產更加注重企業資產流動性的比重，為了抵抗外部的市場風險，有效利用資源并快速發展，商業地產的輕資產化在這種背景下顯得尤其重要。

　　世邦魏理仕環球研究部中國區執行董事陳仲偉在接受中國商報記者采訪時認為：“目前在中國市場上，只有少數幾家開發商在進行輕資產運行。但是輕資產運營在國外已經很成熟，其中以凱德模式最為盛行。”據悉，凱德模式為集運營與投資于一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理，在投資的開始階段已經設定好投資退出的機制，這是一條完整的產業鏈。

　　此外，目前中國的商業地產領域還存在著以運營商為核心、投資機構作為財務投資人的類資管模式及以投資機構為核心、運營機構作為受托管理人的基金模式。

　　這三種輕資產模式是未來中國商業地產的大致發展方向。其實無論中國商業地產輕資產運營往何處發展均要解決好一個關鍵問題——如何打造穩定的現金流。

　　為了解決現金流的問題，許多商業地產運營商選擇“租售并舉”的模式，但這種模式的成功要依靠強大的資金實力、穩健的財務報告以及良好的市場收益。

　　陳仲偉指出，在現階段，中國的房地產市場上缺少具有“能產生穩定現金流”的投資性物業。“許多公司將財報和賬面做得非常漂亮，但是仔細調查研究之后會發現，沒有幾家房地產公司擁有能夠產生穩定現金流的商業物業。”陳仲偉認為，“能夠擁有穩定的現金流”恰恰是最終完成REITs的關鍵，也是輕資產運營的重要環節。

　　陳仲偉還指出，“有很多開發商持有投資性物業，但是投資性物業并不都是能產生穩定現金流的。一個能提供穩定現金流的物業并不容易運營。”

　　“國外許多商業地產最終是奔著REITs去的，如果最終無法實現，則在商業物業運營成熟之后，持有人會將商業物業、寫字樓等打包出售。”陳仲偉表示，目前中國沒有真正意義上的REITs。

　　輕資產破題高融資成本

　　在眾多商業地產尋找轉型機遇的當下，應該引導社會資金朝更健康的房地產投資模式靠攏。

　　日前，房地產開發商的融資成本越來越高，單純的持有型商業地產商無法實現類似住宅地產的資金高效運轉模式。萬達和萬科率先開啟了“輕資產”的運營模式，似乎尋找到了解決問題的方法。

　　對外經貿大學經貿系主任梁蓓在接受中國商報記者采訪時認為，從長遠發展角度看，在眾多商業地產尋找轉型機遇的當下，應該引導社會資金朝健康的方向發展。梁蓓此前一直倡導建立健康的資本退出機制。

　　梁蓓認為，開發商與機構合作投資商業物業之前，應該設計好商場的定位、升值空間、盈利點。然后通過租金、業態結構等的調整，讓商業物業在資本市場上體現潛在價值，找到合理的價格定位，為最后的退出找到一個升值空間。她認為，這是資本載體的戰略性投資轉移。

　　相比較國外成熟的金融操作模式，國內的融資渠道以及機構規模難以支持大量的商業地產項目迅速實現輕資產化運營。在重資產或者輕資產的探索過程中，企業應該根據外部的發展環境以及企業自身的運營水平考慮戰略性的選擇。業內人士認為，無論是重資產還是輕資產都不存在誰優誰劣的問題，這是一個企業長期發展的選擇性問題。

　　而中國指數研究院華東分院研究總監高院生則認為，隨著房地產行業的深度調整，行業利潤空間被壓縮，轉型已成為房企順勢而為邁出的關鍵一步，“重運營、輕資產”也將成為眾多房企的共識。

來源：中國商報

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