“回購”欲除商品房空置頑疾

1月20日，在全國棚戶區改造經驗交流會上，住建部部長陳政高表示，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

在銷售增長乏力、空置面積不斷攀升的情況下，一些地方政府為了穩定樓市，開始支招消化空置房。而最新方式是由地方政府采購空置商品房作保障性住房，但仍然面臨較多操作性難題。

有專家指出，地方政府回購商品房不會作為一項長遠政策廣泛推行。目前可能僅限于三四線城市商品房存量過大，以及涉及棚戶區改造的地區。

政府舉措反哺保障房

此前，住建部1月6日出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房。意見指出，培育和發展住房租賃市場，有利于完善住房供應體系，解決不同需求居民住房問題；有利于拓寬公共租賃住房房源渠道，完善住房保障體系；有利于盤活存量房源，提高資源利用效率；有利于新型城鎮化建設，促進人口有序流動；有利于加強和改進社會管理和服務，提高社會治理能力。意見還明確提出，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

在2014年初的全國兩會上，有政協委員提出，目前不少商品房空置，在保障房建設壓力大的現狀下，政府可以探索回購一批商品房用于保障房。2014年7月，住建部開始關注并調研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式。分析人士指出，在今年棚戶區改造大規模啟動的前提下，通過政府回購適當面積普通商品房實現就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進。
在住建部此次表態前，多地已經試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。

以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。蕪湖的做法是以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房。按試點規定，若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權，由政府持有30%產權，被保障人群持有70%產權，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產權，即被安置人員擁有100%的產權。

去年8月，湖南省住建廳也印發《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》，明確規定政府可回購普通商品房用作保障房源等五項措施，來促進湖南省房地產市場平穩健康發展。湖南出臺的這份意見，要求各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用于公租房和棚戶區改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。

1月24日，福建省福州市下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見試行》。該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府。去年福州就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房，價格也差不多低于市價15%。

分析人士指出，在多個地方進行試點后，由地方政府統購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

政策意在一舉兩得

隨著經濟形勢的趨勢性下行，以及空置房存量的持續積累，商品房的新一輪高庫存期到來，而新增庫存將具有地價高、售價高的特點，銷售難度更大，意味著2015年可能是房地產市場風險較高的一年。

在銷售增長乏力、空置面積不斷攀升的情況下，一些地方政府為了穩定樓市，開始出招消化空置房，而由地方政府采購空置商品房作保障住房，實際上是地方政府推出的新一輪救市舉措。

國家統計局公布數據顯示，截至2014年年末，全國商品房待售面積攀升至6.2億平方米的歷史高點，同比大幅增長26.1%，今年樓市去庫存依然任重道遠。

隨著房地產市場進入新一輪調整周期，地方政府開始頻繁提及商品房回購以及貨幣化安置的棚改模式，棚改新模式加速推進，與樓市高庫存不無關系。

據住建部發布的數據顯示，2015年棚戶區改造規模將不低于2014年的470萬戶，力爭完成500萬套以上的硬任務。若均以政府統建的模式安置，按60平方米一套估算，2015年的棚改將產生近3億平方米的供應。這將進一步推高庫存，加劇樓市風險。

去年樓市在城市間的分化進一步加劇。在人口吸附力強的一線城市，土地供應依舊緊張。盡管一線城市庫存絕對量仍在攀升，但去庫存化時間仍處合理區間，中長期供不應求的現象仍會持續。而在人口持續凈流出的三四線城市，失去產業和人口等基本面支撐的房地產市場遇冷，市場新增供應量遠遠超出當地的潛在需求規模，造成庫存量不斷攀升。

據稱，三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位于三四線。如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發商經營越來越困難，甚至還引發了資金鏈斷裂。在房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已無必要。因此，在這些城市，通過政府回購商品房轉為回遷安置房、貨幣化安置等來消化庫存具有可行性。地方政府回購商品房的最大亮點在于，其通過回購適當面積的普通商品房作為保障房源，打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求。

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞表示，商品房庫存與保障房缺口的匹配是政府回購商品房落實保障房政策推行的基礎，同時必須考慮制定出合理的價格區間，實現多方共贏。

6.2億平方米的庫存如何消化，700萬套保障房從哪里來？據稱，按照最高限額，地方政府回購商品房措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。

多重難題阻礙推廣

分析人士指出，地方政府回購商品房可能更適用于三四線城市，尤其是庫存高企的城市。但與此同時，仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。

由地方政府統購商品房，自然存在一個資金來源及操作的問題。首先是棚改的資金。根據部署，2015年全國保障房建設任務為700萬套，棚戶區改造規模不低于470萬套。

業內人士測算，住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。

其次是財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說，政府出錢，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要盤活存量房。

此外，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由地方政府購買安置住房進行安置；與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

然而，在具體的實施層面上，地方政府收購商品房用于保障房、將商品房轉化為安置房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。

比如，地方政府拿著財政拔款，收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？地方政府回購商品房的定價權，房子到底值多少錢？諸多問題待解。

值得一提的是，如何防范地方政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租？從政府初衷來看，政府回購是對資源進行配置；但是，地方政府回購商品房存在權力尋租空間。一旦放手后出現異化，將與讓市場來配置資源，以及反腐等大方向背道而馳。

1月24日福州下發通知，市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府，政府的統購價格低于市場價15%。但即便政府提供回購渠道，市民仍不太愿意低價賣房給政府。

事實上，地方政府回購商品房政策雖好，但對于巨大的三四線城市庫存的消化來說，作用可能并不大。以60平米一套計算，回購100萬套也就只有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。去年中國新建商品房銷售面積是12億平方米。

有關專家指出，地方政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策，否則又有可能重回福利分房的時代。在商品經濟發達的情況下，福利分房已經是過去式，不會再卷土重來成為這個時代的主流。（林華）

來源：中國審計報

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