靠房地產刺激經濟的惡性循環何時了

　　回顧今年以來的樓市政策，先是“限購”在大多數城市退出，接著是證監會為房地產開發商打開融資大門，然后是央行與銀監會在“十一黃金周”之前出臺房貸新政。地方“房產新政”更是頻出，暫停保障房建設、政府購商品房做保障房、調整普通商品住房的標準、補貼大學生買房……

　　毫無疑問，房地產“救市”已經從諱言進入“明言”、從以地方政策為主進入全國普遍實施、從以刺激需求進入保護開發商的階段，只是這次的“救市”不像以往的“強刺激”，而是采取了“溫水煮青蛙”的方式。

　　為何要“救市”？從根本上說，是因為中國經濟對房地產的依賴太深，承受不了房地產的“硬著陸”。隨著我國經濟增速放緩，形勢更加復雜，未來的“救市”，是否從目前以去庫存化為主進入以刺激投資為主的時代，也是值得觀察的。

　房地產在國民經濟中的重要地位，除了房地產本身對GDP的貢獻，更重要的是房地產行業產業鏈長、關聯效應大，對上、下游行業影響大。

　　今年上半年房地產投資占GDP的比重，全國加權平均為18.17%，最高的海南省則達到了36%；而房地產投資占固定資產投資的比重，全國加權平均為35.5%，最高的上海更是達到了55%，北京達到了52%。另據工業和信息化部原部長李毅中透露，2013年全國固定資產投資占GDP比例高達76.7%。由此可見，我國經濟對房地產的依賴程度是何等嚴重。

　　而從國際經驗來看，自1960年以來，但凡房地產投資占GDP比重超過6%的，最終都以泡沫破滅了事。當年日本房地產泡沫大破滅，房地產投資在GDP中的占比是9%，結果日本經濟至今沒有恢復元氣；美國2008年“次貸危機”爆發時，局部峰值僅6.2%，但直到如今美國經濟也沒有真正確立強勢增長勢頭。而且，我國包括銀行貸款、地方政府融資平臺、信托等經營機構所有的融資，60%與房地產有直接或間接關系，如果房地產“硬著陸”，還可能帶來系統性的金融風險。

　　實際上，房地產崩潰，不僅會對國民經濟傷筋動骨，而且真正高興的國民也不會多，畢竟我國60%老百姓的財富就是房產。所以，在房地產的關鍵時刻，政府就不得不“救市”。但常識告訴我們，國民經濟過于依賴房地產，實質就是“房地產綁架經濟”。

　　一旦經濟下行，就習慣性地放寬政策甚至是出臺刺激政策，用房地產刺激經濟，這無疑是一種惡性循環，只會進一步加劇國民經濟對房地產的依賴，只會進一步固化國民經濟依賴房地產投資的“懶政”思維。

　　因此，房地產的問題不解決，消費這一拉動宏觀經濟的最核心力量，就難以真正到位，信貸擴張、赤字增加、加速賣地、債臺高筑、土地財政、產能過剩，問題恐怕只會越來越嚴重。

　　但就如房地產的國民經濟支柱產業地位，不是一天形成的；國民經濟支柱產業去房地產化的過程，特別是地方政府擺脫土地財政依賴，也必然有一個過程，所以，對房地產問題，不是該不該救市的問題，而是該怎么救市的問題。

　　造成我國房地產畸形發展的根本原因，一是寬松的貨幣政策，特別是對房地產開發商的直接寬松信貸，從而讓開發商可以犧牲成交量來堅持房價，以時間制造趨勢；二是樓市交易秩序不完善，特別是信息發布質量不高甚至虛假信息欺行霸市，購房者往往只能在信息幾乎完全非對稱下“被接受價格”。

　　今年樓市趨淡，在很大程度上，正是針對房地產開發商的信貸調整、房地產市場交易秩序預期改變結果。16家上市銀行半年報的數據顯示，上半年新增的涉房貸款盡管高達1.09萬億元，但其中住房按揭的增長超過了8000億元，針對開發商的貸款，相比去年，不升反降。

　　相關報道還說，在《不動產登記條例》草案稿公開向全社會征求意見的同時，不動產統一登記查詢系統平臺也已經開始設計和搭建，房產稅的可能推出，反腐之下官員財產公開制度的呼聲，都將可能改變房地產市場的信息不對稱預期。

　　十八屆三中全會強調了市場對資源配置起決定性的作用，要真正厘清政府與市場的邊界。因此，即使不是國民經濟的支柱產業，在樓市出現危機的時候，政府不“救市”毫無疑問就是失職。但如果樓市出現危機，政府就直接針對開發商“救市”，顯然就是越位，因為直接針對了市場競爭主體。

　　所以，盡管目前地方和中央都出臺了一些“救市”措施，表面上和以往救市區別不大，但這次“救市”一個顯著不同的地方，就是基本上都集中在交易環節，多是針對購房者的，而不是直接針對開發商的。

　　盡管央行的貨幣政策不斷在微調，但在不斷強調將“繼續實施穩健的貨幣政策”之外，一個鮮明的特點就是央行調控貨幣政策，正從過去的數量調節為主向價格調節為主轉變，而且微調的步伐也比實體經濟增速下滑的步伐慢，這說明目前的貨幣政策取向依然是審慎偏緊的。

　　特別是《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》明確規定：“對商業房地產開發等經營性項目，要與政府脫鉤，完全推向市場，其債務等同于一般競爭性企業債務”，實際上也對地方政府可能的、直接針對開發商的“救市”進行了釜底抽薪。

　　我們每次提起中國房地產的“泡沫”，總會拿日本來類比。但日本的歷史告訴我們，一是樓市“硬著陸”的影響是非常深遠的，二是在樓市下行之時，從緊的貨幣政策、特別是央行大幅加息，是刺破樓市泡沫的首要原因。

來源：中國建設報

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