近來，過去幾年不斷加碼的房地產調控政策在逐步放松，大部分城市也已放棄限購。9月底，央行放寬首貸認定條件。有評論認為政府在救市，房地產價格會暴漲。一個月過去了，市場反應卻不熱烈，很多城市只是成交量有一定的增長，并沒有出現價格反彈。當前的房地產市場是整體性的低潮，已很難被一兩個政策左右而出現逆轉，尤其是在結構調整的大環境里，房價已經缺乏全面上漲的可能。
從短期政策來看，限貸政策的放寬，只是降低了購房的首付比例和貸款利率，但仔細分析政策原文會發現，每戶僅僅能貸款一套，銀行的杠桿仍是卡得很緊，這樣只能放出一部分的改善性需求。而當前房地產市場處于完全的供過于求狀態，各城市的庫存都呈現上漲趨勢。少量改善型需求的放出，雖能避免房價持續快速下滑，但不能從根本上將市場扭轉到供不應求的狀態，相當于只是釋放了一個“銷售窗口”，讓開發商可以借此機會出貨。可以說，要想房地產市場在當前的庫存下再次恢復價格上漲，除非是大量地放出投機需求。
從長期政策的走向來看，尤其是放在“新常態”強調經濟結構轉型的背景下，投機需求的放出基本已成為不可能事件。我國的經濟結構失衡，尤其是房地產市場的過熱與貨幣超發有著密切關系。新一任政府對貨幣增速控制嚴格，去年M2增速降低到多年來的低點13.6%，今年前三季度更是降到12.9%。貨幣增速的不斷下滑決定了投機行為缺乏較寬松的流動性支撐，加上購房行為還被嚴控使用貸款杠桿，各種投機需求很難找到資金入場。
我國經濟結構的優化，關鍵是變過去靠出口和投資支撐經濟發展的局面，為由內需支撐經濟持續增長。內需的增長有賴于民間創業的活躍和實體經濟的全面復蘇，但是大量的企業飽受融資困難之苦。我國M2目前高達120萬億元，貨幣與GDP比在2∶1左右，遠遠超過美國的0.6∶1，貨幣非常充盈。但由于過去這些年貨幣超發引起資產領域尤其是房地產價格的高漲，使得房地產公司有能力以高回報率吸引社會資金用于房地產開發，提高市場資金的整體融資成本。各類中小企業無法負擔，使得貸款意愿下降，再加上投機行為近期受貨幣增速收縮所制，整個社會融資規模在前三個季度下降到12.84萬億元，比上年同期減少1.12萬億元。
更宏觀的，美國量化寬松政策已經在10月底退出，美元走強是長期趨勢。這導致我國熱錢外流現象已經出現，三季度末外匯儲備比二季度少了一千億美元，此乃近年來少有。我國外匯占款發放貨幣的方式在未來很難成為常態。而之前數年通過建設大型項目，以信貸擴張投放貨幣的方式，在投資效益不斷遞減，銀行壞賬率持續走高、風險偏好下降后，也已不可能成為貨幣發行的主渠道。
當前經濟結構轉型面臨的局面非常復雜：既要控制貨幣增速，又要尋找新的貨幣投放方式；既要打壓房地產市場的上漲，避免它再次集聚社會資金，提高融資成本，使得經濟轉型半途而廢，又不能讓它失速下滑，導致在建工程無法繼續，實體經濟缺乏支撐，同時還導致地方政府土地交易停滯，地方債務風險飆升。
就目前來看，中央政府的一系列操作似乎找到了解決上述復雜局面的方法。央行現在采取的是SLF（常設借貸便利）和MLF（中期借貸便利）等方式在投放貨幣，主要目的是要引導資金成本下行，下降到實體經濟可承受的范圍，從而保證經濟在扎實的基礎上逐步恢復活力。
為了避免錢放出去又被房地產行業吸走，怎么辦？在戰略上，必須嚴控房價格上漲，讓房企處于低利潤水平，無法去高回報融資。方法就是控制貨幣增速和貸款杠桿讓投機缺乏手段，在控制投機之外，還通過放松之前過嚴的行政性調控政策來逐次釋放真實購房需求，確保房地產市場有一定的交易量，確保實體經濟和地方債務相對安全。
經濟轉型需要一個穩定有效的金融環境，但房價的高漲必然破壞這個環境的產生。所以，房地產企業不用再期盼所謂的“黃金時代”到來，最穩妥的方式是在銷售窗口出現的時候盡快解決過高的庫存，并在一個更為平衡與理性的房地產市場中考慮自身的發展策略。
來源：中國國土資源報
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