房地產業仍扮演重要角色

　　就目前實際而言，沒有房地產業的發展，很難快速推進中國的城鎮化進程，房地產業依舊扮演著重要角色。不要說改革開放之初，即便是經濟持續高速發展30多年、地方財政收入與當年不可同日而語的今天，也沒有哪一個地方政府能夠做到依靠財政投入同時推進經濟發展、維持城市運行和基礎設施建設。

　　加快城鎮化進程無非通過舉債進行基礎設施開發，將生地變為熟地后，一部分用于公共設施包括道路、綠地、公園等的建設，一部分用于招商引資發展產業，一部分用于生活與商業配套。第一部分的投入是無從回收的，第二部分僅能回收不到20%，回收投資的希望只能押在第三部分土地上。

　　這第三部分土地賣給誰？房地產業。這個發展模式歸結起來就是，政府借貸投入建設城市環境，城市環境吸引產業投資促進經濟發展，經濟發展增加個人收入，收入提高形成商品住房需求，商品住房市場支撐房地產發展，房地產商向政府競購房地產開發用地，政府回收資金償還銀行貸款。

　　從此角度來說，房地產業雖然不是城市的支柱產業，但卻是城鎮化的重要支撐。某種意義上，沒有房地產，就沒有中國的城鎮化。房地產業發展快的地方，城鎮化進程就快。房地產業發展慢的地方，城鎮化速度就慢。

　　談起地方發展，怎一個錢字了得。這里需要澄清兩個概念：一個是專家們時不時地散布一種論調，說地方政府以幾萬元把農民的地征過來，一轉手就賣幾百萬元一畝，從中獲取暴利。土地投入有4筆錢，第一筆是征地款，一般是幾萬元到十幾萬元一畝；第二筆是地面附著物補償，包括農民的房屋、樹木、青苗以及其它生產生活設施，平均到每畝地上約十幾萬到幾十萬元；第三筆是農民拆遷安置，以西安為例，戶均新建按300平方米，每平方米造價3000元，共90萬元，按戶均4畝地，平均每畝地22.5萬元；第四筆是基礎設施配套與各種稅費，每畝地約20萬元。以上4筆加起來，每畝平均成本約50～70萬元。如果1/3用于房地產，2/3用于產業與配套，則房地產用地承擔的成本必須達到150～200萬元以上，政府才能實現財政平衡，超過部分則為土地盈利。

　　另一個是專家們不斷詬病的土地財政，說地方政府靠賣地過日子，地方政府債務過大已經造成了銀行潛在風險。實際上，這是把地方政府負債與企業負債混為一談。

　　這兩者的本質區別是，企業進行當期經營核算，而地方政府則依靠土地的未來增值預期，所以說兩者沒有可比性。

　　土地財政的風險在于土地增值快慢，而土地增值的快慢則取決于工業、商業等實體產業聚集的速度與程度。判斷房地產業的泡沫及其風險，不能單看房子的價格高低、銷售快慢，關鍵要看它與實體產業的比例關系是否匹配。

　　指望商業房地產解決低收入者住房問題是一種幻想。住房如餐飲，須臾不可無，人人需解決。但并不是每個人都要去酒店、餐館吃飯。在這個世界上，即便是發達國家，也沒有一個國家靠商品房能解決低收入者的住房問題。商品房有兩重屬性，一是住房，二是資產。

　　在發達國家，購買商品房是進入有產階層的重要標志。他們解決低收入者住房問題的普遍性做法，是由政府提供僅收取象征性租金的廉租房，產權屬于政府，居住者只有使用權。商品房與廉租房界限清晰，不會像成本價房、限價房、經濟適用房等對市場造成干擾。

　　房地產業健康發展是城鎮化的必由之路。房地產業要不要調控？當然需要。土地價格越來越高、政府收費有增無減、建筑材料及勞動力成本持續上升、無序競爭與蓄意惡炒五花八門，市場亂象應該通過宏觀調控和法規細化加以匡正。

　　應該看到，經過十年調控，房地產業的暴利時代已經結束，瘋狂發展基本趨向正常和理性。但中國的新型城鎮化剛剛啟動，大量的地、縣、鎮需要建設，房地產業依然需要扮演好自己的角色。

來源：中國建設報

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