中國房地產發展將現微笑曲線

　　面對當前的中國房地產市場，形勢依然不容樂觀，然而，從一個行業來講，其發展永遠存在一個微笑曲線。那么，中國房地產行業的未來究竟走向如何，如今的曲線形勢又為下一步的發展釋放出了怎樣的訊息？這一系列的問題一直是業界關注的焦點。

　　釋放積極信號但形勢依然嚴峻進入第四季度，中國房地產市場的情況怎樣？全聯房地產商會創會會長聶梅生在采訪中告訴記者：“房地產市場層面形勢依然嚴峻。”

　　縱觀當前中國房地產行業的整體形勢，首先在市場層面，行業形勢依然十分嚴峻，行業各項數據從高位盤整到漲幅下調，各項指標很多都進入負增長，而且還在持續，可以說正在觸底。同時，城市之間的差距進一步擴大，全線的資金趨緊，去庫存的壓力也非常緊張。其次從政策方面來看，今年釋放了很多積極的信號。目前限購毫無疑問的放松了，首貸也回歸積極，棚戶區改造力度也在加大。

　　對于目前的房地產發展的現狀與往年形勢相比較，聶梅生指出：“回顧從2008年到今年第二季度的房地產投資數據的情況，2008年總投資3萬億元，去年達到約8.6萬億元，今年到第二季度的時候其數據是4.2萬億元，下半年與上半年持平，那么今年比去年的投資還會有所增加，不會降低太多，還是8萬多億元的投資，這是相當大的數字，這也是房地產被視為一個權重產業的原因所在。再看房價，曾在兩個年度出現了下降，第一次是2008年華爾街金融風暴造成了中國房地產增長的負增長，即負4%，然后就是今年第一、二季度進入了負增長，現在應該說正處于低谷。7月份的數據是94.82%，這一數據與2008年華爾街金融風暴后的94.74%差不多。而固定資產投資與房地產投資的增速下降也超過預期，達到了五年來最低點。”聶梅生同時也表示，她對房地產并不是那么憂慮，她也不同意房地產會崩盤的說法，去年房地產急速下滑，但是現在已經度過了危險的時期，從房價增幅的曲線可以看出在逐步的緩慢的回穩中。

　　新常態微笑曲線借勢上揚對于房地產行業是否存在微笑曲線的疑問，在2014廣聯達建設行業年度峰會上聶梅生給予了肯定的答案，她認為房地產發展與其他產業一樣都存在一個微笑曲線，雖然形勢嚴峻，但也并不是沒有春天，如今，在一個新常態的形勢之下就應該有一個新的看法，那么，下一步應該是怎么的微笑曲線呢？房地產行業又會發生怎樣的反轉？

　　“從政府層面來講，土地必須改革，土地財政的比重持續上升，2004年是5000多億元，去年4萬多億元，比重從49%到60%，甚至最高年份到了72%。這樣繼續下去，房地產是沒有出路的，房價下不來，就會壓縮各個行業的利潤空間，給經濟造成損失，民怨就會很大。”聶梅生說，“不僅是土地財政，關鍵還在于土地金融，這些都綁定了銀行。去年土地抵押貸款達到7.6萬億元，這代表土地一旦有三長兩短，這幾萬億的土地財政，變成了幾萬億元的土地金融，風險巨大了。除了地根的問題，還有銀根的問題，如果房地產要往上游延伸，房地產的金融屬性是不能忽視的。所以地根和銀根兩個因素不變，從中國房地產長期來看，微笑曲線就容易乏力。”

　　2014年注定是中國房地產非常重要的一年，聶梅生認為房地產領域仍大有可為，去年整個房地產銷售量達到了13億平方米，差不多13億人每人一平方米。“針對于中國房地產業的發展，如果改變思維，看到問題以后穩住，定向微刺激，這樣就可以騰出更多的時間來做產業結構調整，騰出更多的時間做改革，也許2015年就會迎來中國房地產的又一個春天。”聶梅生如是說。

　　創新技術促進產業轉型

　　其實，房地產是一個中段產業，上游的微笑曲線主要體現在土地供給制度的改革和房地產金融制度的創新。聶梅生強調，下游就與產業內部的整合有關系了，第一個就是傳統商務，必須變化，因為目前受到電商和互聯網采購的沖擊，挑戰與機遇并存，房地界與互聯網金融一起合作后，就會產生一個巨大的核裂變，下游的微笑曲線就可以上揚。第二個就是將智能化、綠色技術、住宅產業化這三件事情抓好，現在迸發出來的新型技術就是把這幾件事放在了一起，誰能將其整合在一起，甚至于將之與大數據、電商一起整合，誰就能贏。第三是物業管理。只有務實做好這幾點，尤其是創新技術這一點，才能真正推動房地產微笑曲線的形成。

　　“智能化、綠色建筑、住宅產業化必須整合在一塊，不管你愿意不愿意，他們自己已經整合了。現在很多新型的房地產企業，都是這樣走出去的。如果現在還想著怎么賣房子，讓政府怎么取消限購，給補助，那就落后了。在修煉房地產業的內功方面，一個是整個住宅建造技術的升級，另一個就是互聯網技術的成熟。”聶梅生說，“我覺得開發商中有一部分人現在正處在轉型期，用新技術促進轉型也將是一個很好的模式，而且經過一些實踐證明，其也是行之有效的模式。”

　　對此，一直致力于推動新技術與建筑行業完美結合的廣聯達股份有限公司，其云服務首席專家高少義也對記者說：“目前新技術在建筑全產業上的推廣已經日臻成熟，尤其是針對共享、協同、云服務等，開發商對其的認知度也在不斷提升，畢竟新技術給轉型期的開發商帶來新的思維，新的概念，提高其綜合實力是功不可沒的。而且，我們也已經開始在創新技術方面做一些新的嘗試，要想從賣產品向賣服務的方式轉變，并得到開發商們的認可，就必須在技術的平臺，特別是云端和服務器的技術方面做一些新的突破。”（本報記者王曦）

來源：中華建筑報

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