傳統地產開發模式拐點已現

　　以三中全會“決定”公布為重要時間節點，傳統房地產業開發模式的拐點已經出現。

　　拐點出現的主要標志是土地溢價對公司盈利能力的貢獻弱化。這其中，地價具有決定性作用。近一年來，一線城市與三、四線城市供求關系急劇分化，結構性機會中，開發商扎堆一線城市，使得一線城市地價的漲幅遠遠高于房價，往年被視為天價的地王項目，如今看來不過是地板價——土地儲備成為勝負手。事實上，過去十余年間，土地溢價成為房地產行業獲得超額利潤的主要來源。最常見的現象是，在某些宏觀規劃吸引下，一家知名開發商進入了一個區域，拿下一塊地王，地方政府獲得土地財政，基礎設施建設得以推進，在第一個開發周期中，隨著配套逐步成熟、周邊環境的持續改善，第二家開發商也加入了該區域土地市場的爭奪，另一個地王誕生；適逢第一家開發商新樓盤上市，成本價格自然與新地王看齊，房價水漲船高，土地溢價順理成章；基礎設施建設持續推進，區域環境日益完善，對樓市買家的吸引力持續上升，區域越來越熱，越來越多開發商進入土地市場角逐，地王相繼刷新，在地價房價的持續上漲中，每一家進入的開發商都持續獲得土地溢價。在這個傳統開發模式中，地價與房價上漲相輔相成，而民眾對樓市的上漲預期和貨幣超發帶來的過剩流動性為地價與房價提供了有效支撐。

　　但眼下，這個模式正在走到盡頭。撇開行業自身發展的天花板，當房地產市場規模越來越大時，資金規模不可同日而語。尤其在新一屆政府去杠桿化政策下，盤活存量資金意味著沒有新增流動性注入，傳統房地產開發模式不可能繼續“玩”下去。

　　更大的隱性變化在于新政下的供需關系。保障房等安居工程未來將更廣泛地影響剛需市場。在三中全會“決定”中，除被業界廣為解讀的土地流轉外，決定還提到了“建立住宅政策性金融機構”。這意味著，有土地和金融配套支撐的安居工程，將獲得實質性進展。而缺乏土地和金融的配套，正是上一輪保障房開發建設效果不佳的關鍵因素。換句話說，在加大普通住宅供應的新思路下，隨著安居工程的實質性推進，剛需對樓市的預期將逐步改善。因此，對開發商而言，土地溢價對盈利貢獻弱化將是大勢所趨，土地儲備將不再是資本定價的決定性因素，品牌溢價、成本控制、周轉率等運營管理要素才是關鍵。換句話說，未來金融市場，對房地產企業投資價值的偏好正在由傳統的重資產模式走向輕資產模式。

　　已經有房地產企業主動調整應對變化。調整歸納起來有兩種方向：向上游金融服務業延伸，或向下游建筑業拓展；前者走向服務業模式，未來充滿不確定性，但也可能拓展出藍海；后者可向制造業看齊，優秀企業將在安居工程中獲利。

　　今年以來資本市場呈現的變化，偏好已初顯端倪。中外資本市場對易居中國、三六五網等企業廣為追捧，年內股價漲幅翻番，即使扣除相關指數間的差異，其表現也遠遠優于傳統的地產開發企業。而那些高成長的龍頭企業，資本市場表現差強人意。而歷史經驗表明，資本定價預示著未來。

　　顯而易見，拐點已經出現，格局悄然變化。（王建生）

來源：《東地產》

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