增加土地供應是穩房價的治本之策

近段時間來，北京、上海、廣州等熱點城市又頻頻冒出高價地塊甚至“地王”，引發市場的擔心和疑惑：是不是新一輪的房價上漲周期即將到來？一些城市據此緊急暫停了高價地塊交易。

　　業內人士認為，對不同地區、不同類型的“地王”應具體分析、冷靜看待，但對地市升溫應提高警惕。調控地市，不能靠叫停出讓來冷凍市場，而是要切實加大土地實際供應量，需要提高供地計劃的執行力度和對地方政府的問責力度。

　　具體來看，眼下的這一波“地王”小高潮，與以往有所不同。首先，一些高價地王并非住宅用地。比如，５月９日，上海世博園Ａ片區兩幅商業地塊同日內接連刷新單價紀錄。實際上，Ａ片區旨在建成國際知名企業總部集聚區和具有國際影響力的世界級商務社區。而５月２９日以近每平方米三萬元成交的上海長寧區新華路街道一地塊，也是商用地塊。

　　與住宅市場不同，商用物業更多是實體經濟的“晴雨表”。在經濟低迷之際，一些城市甚至出現過“商住倒掛”。因而，不能簡單地將商業用地市場的活躍直接視為住宅價格攀升的前兆。

　　其次，除個別地塊外，直接反映交易火爆程度的溢價率并非離譜，市場情緒沒有失控。上述上海新華路街道地塊的成交溢價率為５７％，樓板價超過每平方米４萬元的世博園Ａ０９Ｂ－０２地塊，溢價率為４８％。５月，保利、佳兆業分別在北京、廣州奪得的兩幅高價地塊，溢價率也均在５０％以內。

　　再次，熱點城市的優質地塊依然受到追捧。一線城市越來越多的地塊成為“地王”，與其土地資源極為稀缺、中高端物業需求強勁、抗跌性能力強等多種因素有關。相應的，龍頭房企也成為“地王”的最主要買家，一線城市的市場集中度正逐漸提高。

　　不過，當下土地市場較快升溫的態勢，還是應該引起足夠警惕。不管土地用途，還是溢價率高低，一幅幅高價地塊在熱點城市的接連冒頭，加上一些輿論的渲染、擴散，使得市場如同驚弓之鳥，將對樓市不可避免地推高助漲預期。　　

　國土資源部數據顯示，一季度全國國有建設用地供應總量１２．３０萬公頃，同比增長７．６％。從供地結構看，房地產用地供應３．７６萬公頃，同比增長３９．４％。以上海為例，有市場機構統計，截至５月１７日，今年上海經營性用地共出讓６１幅，比去年同期多出４２幅；成交面積２０１．６萬平方米，相當于去年同期的２．２倍。

　　但熱點城市核心地區個別稀缺地塊的成交“天價”，并不具代表性。一個簡單的道理，只有不斷增加土地供應，才可能最終穩住房價。

　　值得注意的是，這幾年，雖然國土部門每年都有規模較大的供地計劃，但其完成情況都不理想，甚至只有六七成。有業內人士說，在土地供應的問題上，一些地方政府“比開發商還要市場化”：一旦市場形勢不好，便惜地不供，或者故意讓其流拍；而市場火了，就會大幅推地、賺取溢價。

　　本該是“逆周期調節”的實施者、市場失靈的糾正者，如今卻成了市場交易的參與者、牟利者，還怎么指望其能貫徹調控措施控房價？

　　５月２７日，已經獲得７個報價、原計劃將于２８日成交的北京市豐臺區花鄉夏家胡同住宅用地“準地王”被緊急叫停。雖然土地儲備部門并未說明暫停原因，但業內人士認為這可能與近期高價地頻出的現象有關。

　　行政之手對具體交易環節的直接干預，是目前調控的重要特征之一。但治標更應治本。解決高房價的重要治本之策，不是叫停交易冷凍市場，而是切實、合理地加大土地實際供應量。

　　業內人士呼吁，要讓土地供應計劃更具剛性執行力，讓地方政府真正承擔起供地責任。對沒有完成計劃、供地不力的要有問責措施。另一方面，對地方土地財政的改革也應及時啟動。（葉鋒）

來源：中國商報

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