日前召開的國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，確定將擴大個人住房房產稅改革試點范圍。而最近兩天，一條有關樓市的傳聞引發了資本市場的震動。該消息稱，二套房首付將提至7成，并施行1.3倍的利率。但是多家銀行負責人對此并不認可，表示他們并未接到相關的調整通知。
單純從銀行業界的反饋而言，其實并不能證明該傳聞的真偽。因為如果房貸政策果真會實施調整，需要經由住建部門和銀監部門的行政決策，而相關操作細節只有經過行政部門認可后，才會下發到金融機構執行。所以，我們很難因為銀行尚未收到調整通知，就認為該傳聞子虛烏有。恰恰相反，有鑒于自去年下半年以來，樓市就出現明顯回暖跡象，所以市場普遍認為，如果房價上漲過快，樓市調控就將會進一步加碼。此次國務院會議明確房產稅改革試點范圍擴大就是一個明確印證，該政策充分表明，任何企盼房價出現報復性上漲的想法都是不現實的，必然會受到調控政策的嚴厲打壓。
樓市回暖是不爭的事實，不僅房價開始企穩回升，市場成交量也不斷放大。從2012年下半年開始，全國多個城市土地市場高單價、高總價的地塊時常出現，房地產回暖的勢頭顯現。而開發商抗調控的經濟實力已顯著改善，主動降價減少，房價又重歸堅挺。今年1月份，一線房企的銷售額同比大幅增長，一些房企同比增長幅度甚至超過200%。而20家發布1月銷售業績的標桿房企中，一半以上房企銷售額出現環比上漲。二手房市場也十分火爆，不論是成交面積還是價格都有大幅提升。據此，不少業內人士都認為，春節成交火爆表明目前樓市處于回暖通道中。
顯而易見，房地產市場快速、甚至是報復性的復蘇上漲絕非監管部門所樂見。畢竟經歷了長達十幾年的牛市行情之后，中國的絕對房價水平并不算低，如果以國際通行的房價收入比來測算，中國一線城市的房價水平明顯偏高。更為重要的是，一旦房價報復性上漲，極有可能意味著始于2010年底的本輪房地產調控再次失敗，調控變成了“空調”會給相關行政部門的信譽度造成更大傷害。有鑒于此，行政部門很難坐視房價大漲而不管不顧，而相關調控政策必須在價格趨勢出現不良苗頭之初，就應該積極介入干預。
問題的關鍵在于，市場對于未來房地產調控政策出招的具體措施不乏爭議。除了有關二套房貸款收緊的傳聞，業界人士討論的潛在政策還包括如下措施：在試點范圍擴大的基礎上，盡快全面開征房產稅；針對房地產買賣差價征收超額增值稅，等等。
但值得一提的是，市場所預估的新增調控政策多是以短期措施為主。無論是之前的“限購令”，還是行政性的貸款政策收緊，其政策持續性都存在諸多猜測。因為調控政策既要避免房價暴漲，但同時也要避免讓房地產市場崩盤，否則對于中國經濟增長會造成傷害。而昨日的國務院常務會議明確，我國正處于城鎮化快速發展時期，支持自住需求、抑制投機投資性購房，是房地產調控必須堅持的一項基本政策，要保證政策的連續性和穩定性。
筆者認為，除了目前諸多調控舉措外，針對長期市場優化的政策措施應盡快推出。其中的核心其實不僅是懲罰市場逆勢行為，更要強化政府責任。換言之，懲罰只能遏制逆勢而動的行為，但是強化政府責任卻能夠對房價暴漲的基礎釜底抽薪。長期調控政策優化包括：提供更多的保障房建設；改革土地供給以改變地方政府的出讓壟斷；優化中央和地方政府財政分配制度，避免土地財政左右行政決策，等等。對比于短期的懲罰性措施，這些政策措施更能切中樓市問題的要害，真正優化市場供求關系，最終避免一個大起大落的樓市波動循環。
我們認為，盲目樂觀預期樓市上漲其實并不理性。而對于調控政策當局而言，當下需要思考的則是如何進一步優化政府行為本身，讓樓市調控成果形成長效機制。（馬紅漫 知名財經評論員、經濟學博士）
來源：羊城晚報
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