支持剛性需求和合理改善，堅持“房住不炒”和保民生

　　預計下半年，在因城施策框架下，各地繼續優化行業和市場紓困政策，將“三保”和“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)結合起來。

　　近日召開的國務院常務會議指出，消費與民生息息相關，仍應成為經濟主拉動力。支持金融機構對受疫情影響的個人消費貸款采取更靈活安排。因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。對房地產的表述，基調依舊保持一貫的穩定。

　　去年以來，保障剛性需求，支持合理改善，一直是管理層對房地產的主基調。具體可以從以下三個方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度紓困樓市，而不是全國各地步調一致地、大面積地刺激。所以我們看到，一二線熱點城市已堅持多年的硬核調控政策不放松，比如不退出限購和限售，沒有啟動“認房不認貸”而松綁杠桿限制，繼續對新房做價格引導。

　　二是支持剛性需求和合理改善，主要是從民生保障和踐行“房住不炒”角度出發。不管商品房市場怎么變化、房地產行業怎么波動，商品房市場發展的目的，就是滿足剛性需求和合理改善。調控樓市和推進行業治理，不能違背這個本源。同時，合理改善中的“合理”意味著要杜絕不合理的改善，避免以改善之名行炒房之實和出臺類似的救市政策。

　　三是繼續強調要實施“一城一策”，意味著有的城市(區域)優化調控政策、扶持市場發展，有的城市(區域)繼續緊縮調控措施，控制無序繁榮。再加上，全國層面支持剛性需求和合理改善，資金面也不會太緊，商品房市場就會保持一定的活躍度。這樣就對目前正在推進的行業風險處置、“保交樓、保民生、保穩定”創造寬松的政策環境、引導市場預期。

　　去年下半年以來，在前期過快上漲、持續繁榮后，房地產行業下行風險開始顯現。部分房企債務違約，供給端沖擊不時發生。另外，今年以來行業之所以全鏈條下行，從供地、開工，到銷售和竣工等，需求端累計跌幅在20%-30%，供給端累計跌幅在40%左右，且難以盡快觸底反彈，也與此有關。

　　而且，市場普遍認為，房地產快速下行關系到行業穩定，甚至經濟安全、控制系統性風險等。因此一味地等待救助，甚至期待流動性大幅寬松，期待房價再次反彈而將違規加杠桿等問題全部解決而實現解套。本質上，這會助長道德風險，導致壞的市場經濟無法出清，風險和泡沫再次積累。

　　正是這種不合理的預期下，去年下半年以來一些“企業自救”的主體責任沒有夯實，國家一直倡導的市場化、法治化，商業可持續的風險處置原則尚待深入人心。出現了個別地方“保交樓”遇到障礙，企業和項目層面的風險開始向民生層面傳導。

　　但是，政策依舊保持定力，合理改善意味著政策堅持“有所為有所不為”原則，該支持的支持(剛性需求和合理改善)，該抑制的抑制(資金再次大規模流入樓市，投機炒作死灰復燃)。這樣的政策信號，就是要告訴市場，政策面和資金面調整，會讓市場保持適度活躍，風險處置不會有明顯陣痛，也杜絕系統性風險發生。

　　如此表述，就是要讓市場放棄救市幻想，夯實企業自救的主體責任，堅持“誰的孩子誰抱，誰有病給誰吃藥”的處置底線，夯實“保交樓、保民生、保穩定”的樓市主題，絕不能損害民生保障的底線和小業主的權益，更不能縱容大水漫灌而讓全社會為違規行為買單。基于此，出險項目處置進程會加速，止住其對房地產市場的無序沖擊，止住其向民生和社會領域傳導。

　　展望下半年，預計支持剛性需求和合理改善，保持行業健康發展的政策基調會從如下方面繼續完善。一是在因城施策框架下，各地繼續優化行業和市場紓困政策，將“三保”和“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)結合起來，這也是地方的主體責任；二是房地產信貸政策繼續優化和調整，5年期LPR及加點水平整體仍舊處于下降通道，但可能會調整節奏。

　　當前，疫情沖擊疊加經濟下行、預期轉弱，必須要推進“降成本”，但并不是降低房貸利率就一定能提振預期。當前，銀行流動性非常寬裕、CPI一直在低位運行，彰顯了有效需求不足。不斷調低利率可能會導致資金“空轉”，部分市場快速反彈。更深入的問題在于結構調整，比如加快保租房籌建，共有產權住房發力，加快二手房流轉等等，以滿足當下實際主導住房消費的新市民住房需求；最后，下半年處置風險的進程可能會提速，特別是在“保交樓”方面。

　　轉自：21世紀經濟報道

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