要避免旅游地產借“旅游”當幌子，就要傾情大地美景，把旅游產品開發出來，提升土地價值，讓那些缺乏競爭力或只停留在“面子工程”上的偽旅游地產項目知難而退。
近幾年來，宏觀調控不斷深入，住宅市場不斷“遇冷”。隨之，房企紛紛另辟蹊徑，轉戰商業地產、產業地產、旅游地產等非住宅類地產項目。
據旅游財富網初步統計，今年第一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目近70個，總規模超過2600億元。從白山黑水到海南椰島，從山東黃海之濱到云南蒼山洱海之間，旅游地產可謂遍地開花。目前國內單一開發的最大度假綜合體項目—世茂·御龍海灣，投資額甚至高達500億元。
旅游地產所依賴的旅游資源多數位于三四線城市，這對進軍旅游地產的房企而言，一方面避開了住宅市場的波動，另一方面也避開了作為一二線城市的重點調控。
但隨著各地旅游地產開發熱火朝天地進行，跟風現象也隨之滋生，且有愈演愈烈之勢。有些城市甚至出現了扎堆現象。僅在西雙版納一地，就匯聚了世紀金源、萬達、中弘、雅居樂等好幾家房企，項目動輒幾千、上萬畝。
上世紀末，未來學家格雷厄姆·莫利托曾在《經濟學家》雜志上發表文章稱，預測到2015年，人類將進入大休閑時代。休閑度假產業將在2015年左右主導世界勞務市場，并占有世界GDP1/2份額。
由此，在休閑時代背景下，旅游地產的發展既是我國休閑度假旅游不斷發展的需要，也是地產發展新方向和新趨勢的需要。然而，一旦盲目跟風就很容易導致一系列問題。諸如：市場供大于求，形成旅游地產的泡沫；僅以“旅游”的概念做噱頭，地產味太濃；缺少合理規劃，直接導致項目失敗，徹底失去市場……
要避免地方政府或開發商在發展旅游地產時把“旅游”當成借口、幌子或護身符，就要傾情大地美景，真正地把旅游產品開發出來，提升土地價值，讓那些缺乏競爭力或只停留在“面子工程”的偽旅游地產項目在強大的競爭壓力下知難而退。
中國的休閑度假市場與西方相比，有明顯的不同。它具有獨特的資源供給限制和綜合性市場需求。這也要求旅游地產需綜合化發展。除此之外，還要以市場為依托不斷地進行創新。
經過多年的實踐與摸索，我們在關注旅游導向型土地智慧、科學利用的基礎上，總結出了旅游導向型土地綜合開發模式——“TOLD”模式。它具有不排他的特征，通常需要地方政府與投資商、房地產業與旅游業、公共產品與私人產品的緊密合作。根據土地利用總體特征的差異，TOLD模式可以劃分為生態導向型低度開發、文化導向型主題開發、娛樂導向型多元開發三個類型。
以西安曲江新區為例。它從一片風野草蒿的荒蕪之地，在短短幾年時間，縱身一躍成為西安最耀眼的區域，也被全國旅游城市爭相效仿。曲江新區依托歷史文化資源不僅推動了城市化進程，還帶動了項目的綜合開發，且先后建設了大唐芙蓉園、雁塔噴泉廣場、大唐不夜城、未央區唐大明宮遺址公園等項目。總體來說，是以旅游文化產業為驅動力帶動了區域價值的全方位提升。目前，西安其他地區住房均價在每平方米6000元左右，而曲江新區的均價則超過了每平方米13000元，其土地增值速度令人驚嘆。
最后還需要特別說明的是，TOLD模式是一個綜合的旅游目的地發展模式，同時兼顧了旅游開發和房地產開發兩種功能。雖然這個模式的推廣才剛剛開始，但我們相信今后20年，TOLD旅游導向型土地開發模式將會得到非常快的發展和應用，成為地產商新的價值點和掘金點。（作者系大地風景國際咨詢集團執行總裁）
來源：中國建設報
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