SOHO中國終于要轉型了！商業地產散售的模式終于難以為繼了！ SOHO中國的轉型困境其實是當前所有住宅開發商在轉型商業地產時都會面臨的同樣的困境。
曾帶領團隊開發出西直門凱德MALL，北京來福士廣場等多個商用項目的前凱德商用高管，現在的永正資本總裁王威在其博客上撰文稱，SOHO中國日前宣布變售為租的策略是被動的。他質疑“面對租賃市場的客戶，SOHO中國原有的營銷優勢統統失效， SOHO中國在散售領域是九段高手，而在租賃領域，則連段位都沒有。”潘總說投資者“沒一個反對”，因為投資者無需反對，他們用腳投票，過去21天的股價表現就是證明。所以說，SOHO中國轉型，估值至少跌一半！文章中不乏引入深思的亮點，其核心觀點如下
SOHO中國“產品真爛，賣得真好！”
SOHO中國絕對是中國房地產業的一朵奇葩！幾乎所有人都質疑其模式，但又羨慕其成功；痛斥其產品，但又佩服其能力！我也一樣！每當我從原凱德大廈現在的SK大廈的辦公室眺望不遠處的建外SOHO，總忍不住脫口而出：產品真爛，賣得真好！
SOHO中國終于要轉型了！商業地產散售的模式終于難以為繼了！ SOHO中國的轉型困境其實是當前所有住宅開發商在轉型商業地產時都會面臨的同樣的困境。SOHO中國名為做商業地產，實則把商業地產當住宅一樣賣，“一平米都不保留，全部出售”，這是SOHO的理想，與住宅開發商一樣，都是銷售型開發商，都是在做動產，而非持有型開發商，非不動產商。SOHO的轉型具有普遍的典型的意義，值得所有住宅開發商關注，也正因為這點，我才不說不行！
SOHO中國的轉型顯然是被動，但也不是盲動，其對轉型后的圖景有清晰的規劃，“5年后將至少持有150萬平米的優質物業”，其中70%是寫字樓，30%是商業；其對轉型后對資本的需求也有所準備，不斷向外界強調“擁有150億元的現金，負債率20%”。但既然是被動的，準備就會倉促和不足，未來的挑戰非常巨大，能否成功轉型還是個未知數。
轉型對財務的影響是顯而易見的，如現金流，原來銷售能產生100元的現金，租賃只有5元，相差20倍；如利潤，原來銷售有50%以上的毛利，租賃只有2%-3%，相差也有20倍左右，至于資產周轉率和增長率，必然大幅下降。我2005年時就做過住宅行業千億戰略的研究，還把研究成果發在《中國經營報》上-《中國房企：從100億到1000億的王者之道》，拙文現在還能在網絡搜到。對財務的影響我能談但不多談，我要談更重要的問題，也是大家所沒看到沒想到或談得不透徹的問題。
首要的問題是客戶變了！請注意，不是客戶的需求變了，而是客戶變了，是新的客戶，新的市場。SOHO中國的客戶主力一直是來自山西、內蒙等資源型企業主和江浙的從事制造業和貿易的企業主，這些都是安全性的資本和投機性的資本。安全性資本首先求安全，其次是回報，所以SOHO的價格都高的驚人，而在銷售時所預測的租金回報率也低的驚人，只有2%，投機性資本一味賭資產升值，期待短期內加價轉賣，忽略資產運營，忽視租金回報。轉型為租賃后，客戶變成了物業的使用者和消費者，面對的是理性的需要節約成本的服務性企業辦公樓和需要賺錢的零售商商場，以及挑剔的辦公室白領和商場的大眾消費者。 內容來自：www.21jrr.com
面對散售的客戶和市場，SOHO中國武功獨步天下，自成一派；面對租賃的客戶和市場，SOHO中國的武功成了屠龍術，毫無用場。散售到租賃的轉型，實際就是進入一個新行業。正如我時常提醒住宅開發商，進入商業地產就是在做多元化，因為雖然都要蓋房子，但住宅和商業地產完全是兩個行業。SOHO中國，則像是小學沒畢業就去混江湖了，轉型后，還得重新進學校！
SOHO中國的法寶之一就是擁有超強的銷售能力和渠道，任志強曾說潘石屹“能把土豆賣成黃金”。可面對租賃市場的客戶，SOHO中國原有的營銷優勢統統失效，能把種土豆的菜園當成黃金屋出租嗎？SOHO中國在散售領域是九段高手，而在租賃領域，則連段位都沒有。
法寶之二是另類前衛的產品外形設計，核心在于突出產品的唯一性，讓客戶無法比較，牢牢抓住了定價權。對租賃市場的客戶，外形的另類不是重點還有可能是缺點，更強調功能性和經濟性，如工程的質量，內部的動線和交通，平面布局的便利和經濟，物業服務的品質，運營管理的效率等等，而這些全是SOHO中國的弱點。看看建外SOHO，SOHO尚都，三里屯SOHO，前門項目等產品，就是只有土豆的品質！
我認為，SOHO中國轉型后應該做的第一件事就是更改產品設計，把原來按散售模式設計的產品按最終使用者的需求更改，首先把產品做好，提升物業的品質，否則5年后，SOHO中國所期待的“持有150萬平米的優質物業”，充其量只是“持有150萬平米的菜園子”！
SOHO中國轉型，估值至少跌一半
其次是估值體系變了！SOHO中國總是能把產品賣個好價錢，至少能高出成本一倍！對資產的價值自然按預期售價來評估。轉為租賃后，資產價值就得按租金來評估。兩者有著天壤之別。對整棟的租賃物業，投資者不再是前述安全型和投機型的個人投資者，而是機構投資者，真正的長期資本，他們追求長期穩定增長的租金收益，只會按租金和現金流來評估，通行的要求是至少要有6%的net yield毛收益率或NPI yield凈物業收入。凈物業收入或毛利，是指租金收入減去運營成本、營業稅和房產稅之后的營業利潤。 也就是說，假如一棟寫字樓每年的營業利潤是600萬，則其價值最多為600萬除以6%=1億元。而長期以來，SOHO產品按售價計算的營業利潤率是多少呢？2%-3%！也就是，1個億買的樓每年的營業利潤只有200萬-300萬！注意，是用營業利潤不是租金收入。
反過來，按售價評估的資產值1個億，但因為營業利潤只有200萬-300萬，因此按租賃物業評估，資產只值3333萬-5000萬，跌了一半到三分之二！比如SOHO中國的前門項目，18億的成本，而租金收入不是營業利潤只有9100萬，按此收益水平估值，前門項目最多值9個億。
開發商對估值理解的差異部分原因在于SOHO中國連續幾年創造的奇高售價。在交易談判時，開發商和我總是免不了要提及SOHO項目的售價，無形中給交易增加了些許困難。而今天，SOHO中國自己也必須面對這個估值的差異！不知潘總是否意識到了？
第三個重要問題是投資者變了！如前所述，轉型租賃后，SOHO中國的投資者將不再是前述安全型和投機型的個人投資者，而是機構投資者，是真正的國內和國際的長期資本，他們追求長期穩定增長的租金收益。可以預見，SOHO中國的股東會變化，短期的投機性資本和追求成長性的資本將會離開，而長期的資本將進入，這個過程需要幾年時間，這期間股價會大幅波動。
對于SOHO中國轉型，潘總說投資者“沒一個反對”，因為投資者無需反對，他們用腳投票，過去21天的股價表現就是證明。
在SOHO中國證明自己能夠做好租賃物業之前，長期資本不會進入，在SOHO中國的資產價值按照新的估值體系重新定價之前，長期資本不會進入，在股價不回歸到合理價值之前，長期資本不會進入。
而這些都需要時間。在未來的幾年，SOHO中國都處于一個觀察期，是資本市場對其轉型能否成功的觀察，對估值是否合理回歸的觀察，公司的投資價值不高，即使有也更多是被做空的價值。
來源：鳳凰網
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