2012年以來，隨著經濟形勢的急轉直下，宏觀調控從“預調微調”走向實質性寬松，貨幣政策、財政政策齊發力。然而，宏觀調控的放松也有底線，就是堅定不移地做好房地產市場的調控工作。
但坊間流傳著這樣的說法：所有的政策都松了，只有房地產政策沒松；所有的政策幾乎還不見成效，只有房地產市場開始回暖了。是的，二季度以來房地產市場呈現量價齊升的跡象，6月全國100個城市新建住宅平均價格以0.05%的環比漲幅結束了連續9個月環比下跌態勢，7月再次環比上漲0.33%，與上月相比，環比上漲的城市個數增加25個。資產市場都有追漲殺跌特性，為防止百姓的預期再起，溫總理在常州調研發表了調控絕不放松的講話，據媒體統計，近兩個月內，國家相關部委已9次表態堅決不放松房地產調控。
中國的房地產市場到底是怎么了？為什么走不出“愈調愈高”的怪圈？筆者以為問題還是出在供需基本面上。
先說說需求，“十二五”期間，中國的城鎮化率還要提高4個百分點，大約有5000萬人口要進入城市，這意味著2~3個類似于北京、上海這樣的大城市要崛起，這是構成中國剛性需求的基本面。計劃經濟時代留下了大量的老房子，這些房子普遍面積較小，布局不盡合理，這些房子的房主構成了龐大的改善性需求的主體。而中國還有中國的國情，中國的父母幫助子女照顧孩子，子女承擔著為父母養老送終的義務，這就需要父母和子女住在同一個城市，這也決定了第二套房子也近似于剛需。
這些需求是客觀存在的。限購、限貸政策只是暫時凍結、推遲了這些需求的實現，并無法從根本上掐滅這些需求。而且這些政策是建立在戶籍制度基礎上的，戶籍制度有其歷史必然性，同時也有其歷史局限性，或遲或早都會退出歷史舞臺。
筆者認為，既然我們在需求方的作為有限，就應該最大程度地增加供給，以滿足日益增長的需求。
筆者并不否認政府建設保障性住房在增加供給方面已經發揮和即將發揮的重要作用。但提高房地產市場的供給，滿足13億中國人住房需求的主要依靠力量不應是政府，而應是市場。
對于保障房現在有一種共識：保障房建設應以沒有產權的公租房和廉租房為主。這個思路是對的，目前在現實層面也是這么操作的。但公租房和廉租房靠微薄的租房收入難以收回投資，在地方政府財力捉襟見肘的今天，建設保障房的動力就顯不足。
所以，對房地產市場的調控，在打擊投資、投機性需求的同時，需要鼓勵而不是抑制房地產商的建房行為。
我們看到，在每一輪調控中，房地產商都不可避免地受到沖擊。
政策的初衷是期望把房地產商逼到廉價甩賣的程度，從而造成房價的下跌。孰不知房地產市場的開發不是一錘子買賣，需要房地產企業持續的投入，源源不斷地推出新的房源。想象一下，一家甩貨的小店，雖然可以給某些人提供淘到物美價廉商品的機會，但這家店還能再提供更多物美價廉的商品嗎？今天房地產市場的發展好像走進了一個惡性循環的怪圈，房地產市場的調控導致房地產商既沒有錢拿地也沒有錢開發。政府的地推不出去，土地財政就受到威脅，開發保障房的能力自然有限。今年以來已有部分省份下調保障房建設目標。
在這樣的背景下，房屋的供給受到了明顯打擊。上半年，全國房地產開發投資同比名義增長16.6%扣除價格因素實際增長14.3%，增速比上年同期回落16.3個百分點。房屋新開工面積同比下降7.1%，上年同期則是增長23.6%；其中住宅新開工面積下降10.7%。
潛在的需求仍在積蓄力量，而房屋的供給卻受到了重創，房地產市場的下一步發展令人堪憂。
所以，在進行房地產市場需求管理的同時，筆者認為要千方百計地鼓勵房地產商的拿地和蓋房行為，大幅增加商品房的供給量。
來源：第一財經日報
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