房地產調控：力度不減，思路不變

　　央行在8月3日發布的2012年第二季度中國貨幣政策執行報告中指出，要繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。而在剛剛召開的中共中央政治局工作會議中，房地產調控也再次被突出強調。此次會議指出，要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應，抓好保障性安居工程建設，滿足居民合理的自住性住房需求。從調控內容來看，“有保有壓”的房地產調控思路和“堅定不移”的調控力度再次被突出。面對愈發嚴峻的房地產調控局面，不減的調控力度，不變的調控思路能否實現國家既定的房地產調控目標？

　　首先，仍需要強調的是房地產市場風險不容忽視。從目前情況來看，不僅房地產開發商“躍躍欲試”，通過取消優惠、漲價、捂盤等手段制造市場“回暖”氛圍，部分地方政府也按捺不住，紛紛“暗度陳倉”，各種“救市”、“托市”招術花樣百出。由中國社會科學院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組發布的《中國住房發展（2012年中）報告》（以下簡稱“《報告》”）一文就顯示，目前住房成交量已經回暖，價格環比出現反彈。《報告》同時指出，房價的回漲會給下半年的調控增加復雜性和難度。對此，中國社會科學院財經戰略研究院博士鄒琳華認為，房地產市場目前處于“快速反彈”階段，如果短期內沒有出現更強有力的調控措施，那么因快速反彈所產生的風險將極大。

　　這種風險不僅體現在房地產市場自身將積累嚴重的資產泡沫，也體現在銀行資產壞賬增加上。根據國家宏觀調控的方向，銀行業監管部門鼓勵商業銀行向資質和市場信譽良好的房地產企業發放貸款，用于建設保障性住房或中小戶型、中低價位的普通商品住房。中國社會科學院財經戰略研究院博士高廣春表示，目前所掌握的情況是，房地產開發企業今年上半年對高檔住宅的投入資金力度加大，與此同時，對90平方米以下中小戶型資金投入卻呈現一個下降態勢。考慮到高檔住宅的開發大都帶有投資、投機的性質，這也說明，部分銀行信貸資金存在進入投資、投機領域的可能。此外，結合目前我國房地產市場處于復雜而又關鍵的調控期內，繼續流入房地產市場的銀行信貸資金便面臨著極大風險。這主要表現在：如開發商資金鏈出現緊繃，那么將使商業銀行面臨房地產開發貸款到期難以收回的信用風險，同時，為了維持資金鏈繼續運轉，房地產開發企業也有可能采取誘騙手段獲取貸款，由此誘發道德風險和操作風險。

　　其次，應該看到地方政府“微調”舉動是調控的主要干擾因素。鄒琳華向記者表示，今年房地產市場在國家宏觀調控強調穩定的基礎上出現“躁動”，從目前情況來看，特別是一線城市房價反彈的壓力很大。那么為何會出現這種情況？有專家解釋說，上半年房地產市場走勢偏離調控目標，主要是宏觀政策微調導致的預期調整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調實際作用導致。

　　我們注意到滿足剛需不僅是房地產開發商順利渡過“逆境”的金科玉律，也是地方政府實施微調的主要借口。其實作為預期調整的主要推手，地方政府敢于“冒天下之大不韙”，表面上是擔心調控“打壓剛需”、“誤傷經濟”，背后的原因其實是地方政府借助房地產市場來拉動地方經濟。因此與其讓地方政府借滿足剛需之名再掀房地產熱浪，不如徹底斷了地方政府的“念頭”。

　　對于目前房地產調控的主要任務，“住房問題研究”課題組專家也表示，通過強化和完善調控政策，扭轉房地產回漲的局面，防止報復性反彈，及時預防和化解金融風險，確保房地產市場回歸理性和“軟著陸”，為經濟平穩增長和“軟著陸”做貢獻；同時，為房地產長期內實現健康、穩定、均衡發展創造條件，而當務之急是扭轉預期。

　　最后，在房地產調控力度不減、思路不變的大背景下，扭轉預期是關鍵，同時也要防范風險轉移，特別是向金融機構轉移。值得注意的一點是，根據央行7月份公布的2012年上半年金融機構貸款投向統計報告，6月末，房地產貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點。而同樣根據央行統計數據可知，2011年中國房地產貸款增速總體回落。調控期內，房地產信貸資金增長呈現出從增速不斷下滑到回升的態勢，這種態勢應引起相關部門的重視。

　　對此，高廣春建議，監管部門應對進入房地產企業的信貸資金流向進行細分。劃分的依據是信貸資金是否真正進入滿足中低收入家庭需要的保障性住房、中小戶型住宅建設等住房消費領域，還是用于開發高檔樓盤的投資、投機領域。這將有助于監管部門、銀行機構以及研究機構有效地管控風險。

　　從認清風險到防范風險，從繼續調控到重視微調的負面效果，面對嚴峻而又復雜的房地產調控局面，只有直面調控的問題所在，“不減”、“不變”的調控力度、思路才能盡快發揮應有的作用。

來源：金融時報

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