警惕樓市庫存壓力與泡沫壓力并存

　　據報道，住建部調研組日前到“中國最大鬼城”鄂爾多斯市新城區康巴什去調研。就房地產去庫存工作，調研組要求，要突出重點，在住宅去庫存方面率先突破。同時，《人民日報》的報道提出，去庫存雖然艱巨，卻不能“亂投醫”，特別是不能用強刺激或加杠桿的方式。

　　有數據顯示，全國商品房待售面積已連續兩個月減少，這是個好消息，因為其避免了資金占用和土地等資源浪費。但還有數據顯示，1月至4月，非重點城市商品房待售面積為4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。也就是說，今年前幾個月樓市升溫，主要消化了一二線城市庫存，而三四線城市庫存量仍然很大。

　　住建部調研組親臨最大“鬼城”，傳遞出了三種信號：一是表明去庫存是住建部今年的主要工作任務之一，他們已下定決心“啃骨頭”；二是或許把最大“鬼城”作為了去庫存的典型來抓；三是在去庫存方面給予地方政府以必要指導——既指出了去庫存的重點是住宅，也提出一些方式方法，比如將商業房產轉為公共服務設施，無疑有助于去庫存工作。

　　值得注意的是，調研組既沒有提及強刺激，也沒有提及加杠桿。而《人民日報》的報道則明確反對強刺激或加杠桿。這說明，在樓市去庫存這個問題上，決策者與輿論基本形成了共識。之所以不能強刺激，不能加杠桿，是因為住房供求關系已經從供不應求轉變為總量供求基本平衡，如果采取強刺激或加杠桿方式，容易透支消費、誘發泡沫。

　　問題是，現有政策算不算強刺激或者加杠桿？今后去庫存的方式方法和政策尺度究竟該如何把握？

　　到目前為止，地方政府去庫存的主要策略還是刺激需求，主要包括支持農民工及大學生購房、加大貨幣化安置力度、降低購房成本、發揮住房公積金政策作用等。在已經出臺的刺激政策中，二套房首付比例最低降到三成甚至兩成、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度等手段，被認為就是加杠桿。那么，現有加杠桿的做法是否合理呢？

　　事實上，去年底召開的中央經濟工作會議已經為“去庫存”指明了方向，比如將農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等。在中央已經明確的措施中，也沒有包括強刺激或者加杠桿。然而，房貸政策放松以及地方救市政策尺度不斷放大已經成為事實。

　　筆者現在擔心的是，三四線城市在去庫存任務還沒有完成的情況下，由于強刺激或加杠桿可能已經滋生了泡沫，即現在或不久的將來，有可能出現去庫存壓力與去泡沫壓力并存的局面，這樣一來，不僅會讓地方決策者陷入兩難境地，也會給樓市埋下更多風險。比如降低首付比例鼓勵收入不穩定的進城農民和沒有收入的大學生購房，就有可能出現房貸違約現象。

　　因此，樓市去庫存必須要回歸正道，正確的方式方法是落實中央去庫存的要求，均衡公共資源、增加公共服務、培育特色產業、落實戶籍改革制度等，以便為樓市去庫存帶來收入穩定的需求群體。同時，必須改革地方土地財政，從根本上遏制房地產過度發展。為了避免陷入去庫存壓力與去泡沫壓力并存的局面，某些刺激政策要降低強度，并適當去杠桿。

　　這就是說，三四線城市去庫存不能急于求成，而是要做好打“持久戰”的準備。（特約評論員馮海寧）

　　轉自：中國商報

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