房價泡沫的本質是地價泡沫

　　國家統計局剛剛公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。與此同時，房價帶動了地價大幅上漲，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現，數據顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

　　在一些地區，新地王的樓板價已經超過現在一手房的房價，比如5月18日保利以54.5億元競得浦東周浦鎮一地塊，溢價297.8%。業內人士估算，未來售價可能超過7.5萬，而目前該區域新房售價在3.3萬-4.4萬。這種現象制造了強烈的上漲預期。可以說，現在中國地產市場已經屬于“地價泡沫”的階段。

　　地價泡沫現象如何產生的呢？毫無疑問是供給側與需求側同時發力造成的。首先，一些地方政府趁樓價上漲提高基準地價，有的甚至漲幅超過一倍，推動了地價上漲，并且政府還控制供給數量，制造稀缺效應。現在，一些高地價城市已經開始凍結土地市場供應，這無疑會火上澆油。

　　而在需求側，由于這一輪漲價去庫存來勢兇猛，房企需要補充新的土地開發新項目。由于銀行利率不斷下降，而且實體經濟下行導致社會融資成本也隨之走低，房地產被視為低風險的項目，在資產荒的背景下，各種提供融資的機構主動為地產商提供低價信貸，導致房企“不缺錢而是缺項目”，這鼓勵了企業高價搶地。

　　過去十幾年的經驗顯示，總是通過各種調控保持房價穩定上漲，過高時抑制，庫存增加時就刺激。一般常用的政策工具就是土地供應以及信貸利率。從土地價格不斷上漲看，地方政府對土地財政過度依賴而難以自拔，這種通過控制土地供應不斷推高地價的方式，是過去十幾年房價不斷上漲的重要原因。

　　因此，中國地產泡沫的本質是“土地泡沫”，是地方政府為了自身利益而控制市場的結果。地方政府通過計劃經濟式的土地供應模式，以及銷售端的限購限價，維持了資產價格不斷上漲，但是，這會讓價格脫離真實的市場需求而發生扭曲，這種扭曲又會綁架樓市政策，乃至整個宏觀經濟政策，導致經濟更加失衡。

　　地方政府過度依賴地產并維持價格持續增長的方式類似飲鴆止渴。除了加劇經濟結構失衡、推高資產泡沫之外，還會產生兩種弊端。首先，房價長期且持續不斷的上漲，會造成嚴重的貧富差距，尤其是一二線城市房價的大幅上漲，讓那些早就購買住房的市民財富暴增，而那些還沒有能力購買的市民可能永遠都無力購買，或者做一輩子房奴。根據聯合國亞太經社會剛剛發布的報告顯示，2002-2010年間，中國貧富差距的增加，97%由金融與房地產市場的價格提升所導致。

　　第二個弊端就是窒息城市發展活力。按照現在新出讓地價計算，一線城市房價將很快追趕上香港。中國大部分科研機構與企業聚集在一線城市，過高的房價提高年輕人在一線城市發展的成本，研究機構也很難招到人才。房價泡沫化會讓政府進退兩難，如果維持居高不下的價格，中國最具活力與創造力的一線城市將可能面臨活力流失，阻礙經濟轉型，但是，如果刺破房價泡沫化，又會對宏觀經濟構成巨大的影響。

　　近日，“權威人士”提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”，這是正本清源的觀點，但是在執行上，各地此起彼伏的地王以及隨之而來的土地供應收緊顯示，地方政府還沒有找到擺脫土地財政的有效手段，二線城市收緊土地供應只會制造更廣泛的地產泡沫，導致二線城市房價一線化，控制市場的做法最終會傷及自身。

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