樓市政策著力點在穩定開發投資

　　近年來，國家統計局在每月公布房地產宏觀數據時，都要對幾個重點指標進行例行的解讀。8月份數據公布后，國家統計局對開發投資下滑這一項，做了大篇幅的原因解釋。從數據上看，1~8月的全國房地產開發投資同比僅增長3.5%，連續20個月下滑，且歷史上罕見地跌落到4%以下，增速比1~7月份回落0.8個百分點。8月份的開發投資同比下降了1.1%，是歷史上僅有的兩次增速為負之一。

　　如果聯想到固定資產投資的另外兩塊——制造業投資和基建投資的話，我們也就不難想象，緣何國家統計局要大篇幅地做原因解釋，以安撫市場情緒、穩定市場預期了。受產能過剩、房地產投資連續下滑、外貿出口先導指數連續6個月下滑的影響，制造業累計投資增速由1~7月的9.2%進一步下滑0.3個百分點，制造業前瞻性指標PPI連續42個月下滑，或預示著制造業投資頹勢短期內難以緩解。

　　因此，基建投資事實上在“挑大梁”。8月單月的基建投資同比增長19.4%，比7月提高了4.8個百分點。1~8月份，基礎設施累計投資增長18.4%，對全部投資增長的貢獻率達到 27.7%，同比提高5.7個百分點，這充分體現了下半年以來財政支出大幅增長對“穩增長”的支撐。但是，基建投資體量小于房地產開發投資，前8個月基建投資實現59164億元，小于房地產開發投資61063億元的規模。因此，即便前者累計增速僅比1~7月提高0.2個百分點，也無法對沖前8個月房地產開發投資增速同比下滑0.8個百分點。而且，在固定資產投資三大板塊中，房地產開發投資具有源頭性的作用，一部分制造業投資是房地產投資的“引致性投資”，而基建投資資金來源一部分也需要樓市支撐。

　　 但是，一個好的跡象是，房地產開發投資的先行指標——新開工和拿地有見底的跡象。根據國家統計局的解讀，1~8月份，房地產開發企業新開工面積同比下降16.8%，降幅與1~7月份持平；土地購置面積下降32.1%，降幅比1~7月份僅擴大0.1個百分點。

　　問題是，新開工和拿地能否夯實底部，并在短期內回升，取決于銷售能否持續回暖，加速庫存去化的同時，全面改善開發商和購房者的預期。盡管1~8月的樓市銷售明顯回升，但8月當月14.7%的銷售增速低于7月的18.9%。這是在樓市政策極度寬松和房貸利率降至2009年金融危機時水平情況下出現的。因此，在庫存高壓、供求錯配、人民幣貶值預期等因素下，“金九銀十”的成色難樂觀，即便仍舊在高位景氣，但“旺季不旺”是大概率。

　　基于此，在告別“3·30”以來的“空窗期”后，新一輪樓市寬松政策近期出爐，包括8月26日央行“雙降”、執行了10年的樓市“限外令”全面退出、時隔5個月后“加強版”公積金新政降低公積金二套房貸首付比例再次出爐、房企境內債券發行“開閘”等。四季度及明年，隨著PPP的推進和專項基建債券的發行，基建投資將真正發力，但考慮到其時滯性，難以對沖開發投資下滑，短期內穩定房地產開發投資是政策著力點。

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