“租售并舉”時代須警惕房租上漲

　　7月17日，廣州市政府公布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，提出賦予符合條件的承租人子女與業主子女一樣享有同等就近入學的權利等16條措施，全力推進住房租賃市場發展。

　　廣州新政是邁向“租購同權”的重要一步，或意味著住房租賃業的春天已經到來。

　　從去年年底的中央經濟工作會議明確提出，規范租賃市場發展，加快租賃立法，推動機構化、規模化租賃企業發展，建立購租并舉的住房制度滿足多層次需求。到近日，住房城鄉建設部會同相關八部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場。

　　不斷出臺的政策說明，政府部門已經扭轉了“重買賣、輕租賃”的心態。萬科新任掌門人郁亮近期接受采訪時也預言，房地產行業將面臨重新洗牌。未來，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊。

　　根據2015年數據，美國居住消費占GDP比重是12.5%，英國為15.7%，德國為12.1%，日本為14.1%，中國卻只有6.7%。居住消費包括租金、物管、裝修等，從國際水平看，中國住房租賃極其周邊產業發展空間仍很大，很可能成為中國房地產經濟進去下半場后的主要發力點。

　　在房地產經濟下半場鳴鑼開幕之時，廣州率先提出“租購同權”，但“租購同權”一旦全面推行，特別是在北京、上海這樣教育資源爭奪激烈的城市，學區房等緊俏地段的租金必定水漲船高。而“租購同權”實施后，房租會不會漲不免引起公眾擔憂。

　　今年上半年曾有媒體曝出一線城市房租價格大幅下滑，但此消息已被政府相關部門和房屋租賃中介證偽。租房者盼望的房租下跌實際上并沒有來，而房租到底多高才合適呢？

　　對此，全國人大財經委副主任委員黃奇帆曾經提出 “六分之一理論”，即一個正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內付房租，如果用了1/3的錢在付房租，房租就已經成為家庭的沉重負擔。

　　上海易居房地產研究院21日發布的《全國50城房租收入比研究》則顯示，就房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城鎮居民可支配收入)來看，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等城市的房租收入比均屬于租金嚴重過高城市。

　　無疑，房租負擔仍是大城市“打工族”最大的生活壓力。面對業已高企的房租壓力，政府部門在發展住宅租賃市場時要嚴把控房租這條底線。

　　對于如何控制房租價格，筆者認為治根之策是增加租賃房源供給。

　　首先需要激活個人業主手中的市場存量房。

　　租賃市場的主體通常可以分為個人業主和機構出租，不管在發達國家還是發展中國家，個人業主始終是租賃市場的主要力量。

　　國家統計局7月6日發布數據顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，已經超過英國、德國、荷蘭等絕大部分歐洲國家。這說明中國住房存量能夠滿足人口居住的需求。

　　可是，在總量充足的情況下，不少人還是表達了“被平均”的感覺。這主要是因為住房過度囤積在炒房客手中，而炒房客把房子轉為出租的市場意愿仍不高。據官方數據，中國的租售比是21%，即80%買賣，20%租賃，而在主要歐美國家，所有的商業性房屋，銷售和租賃大體各占50%。

　　國內自有房產租賃率低的一個原因在于房價上漲帶來的紅利明顯高于租金收益。目前，國內的租金回報率在1%~2%，與商業銀行一年期定期存款利率相當，低于4%~5%的正常國際房租收益率。考慮到近兩年房價的漲幅，租金收益更是微乎其微，這導致房產所有者不愿“賠本賺吆喝”。

　　另一個更深層原因就是，由于房產稅遲遲不能出臺，目前房產的持有成本非常的低，或者說幾乎為零，市場上的存量二手房沒有動力進入流通領域。

　　鑒于此，要想住房租賃得以發展首先必須先剎住房價上漲的趨勢。在國家接連出臺限購政策，住房買賣市場降溫的情況下，鏈接研究院數據顯示，今年鏈家掛牌出售的房源轉租的比例相比2016年提升大約兩個百分點，到達14%。更重要的就是在接下來幾年適時推出房地產稅。

　　其次，除了考慮個人業主，加強機構化、固定化的租賃產業，發展增量，引進房地產商，增加一手房供給也是發展租賃市場不可忽視的一部分。

　　目前市場上能夠見到的某某品牌公寓大多為租賃服務商從個人手中整租房源，將其按照統一的標準改造，統一管理、對外出租。但這類公寓面臨著住房改造、商用和民用水電的區別對待、負稅高(30%~35%)等問題。成本高是擺在這類品牌公寓面前的難題。

　　對于房地產開發商而言，在土地出讓金高企的當下，自持土地70年做租賃的成本是難以承受的。如果政府不出臺相應的金融和稅收政策，開發商難以以出租為目的開發。雖然住宅租賃可能是新藍海，近些年來，包括萬科在內的房地產開發商已經在試水長租公寓，但在當前租賃市場尚不成熟、不完善之時，開發商下一步要以何種形式切入市場，還需繼續探索。

　　除了增加房源供給，控制房租價格上漲也應從立法層面出發。

　　在中國的租賃市場，租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價的能力，業主隨心所欲隨意調整租金、隨時收回住房的狀況并不少見。要想扭轉這一狀況，必須從法制層面加以規范。

　　我國自2006年提出加快租賃立法，加快機構化和規模化的租賃企業的發展。今年5月19日住房城鄉建設部對《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》開始公開征求意見。

　　在上海金融與法律研究院今年6月中旬舉行《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》研討會上，針對業主隨意調整租金的情況，與會專家提出租金控制加解約權限制的辦法。租金控制即租金漲幅只能在一定指數(由相關部門統計發布)范圍內，一年一次，出租人不得隨意上漲；解約權限制即非有特殊原因只能簽訂不定期的租賃合同，出租人在沒有重大事由，比如承租人違約或者亂扔垃圾、破壞建筑結構等情況下，沒有解約權，但是承租人有提前一段時間隨時解約的權力。

　　當然，書面上的法律法規落實到實踐還需要相關政策的配合。比如，建立租賃市場數據系統、完善登記備案制度及租賃稅、引入第三方的擔保機制、增強行業協會的作用、通過與公安系統聯網建立租客征信和黑名單機制等細節都尚需完善。

　　雖說“有恒產者有恒心”是中國自古以來的傳統，但在房價高企、消費觀念轉型的今天，若租賃者能夠居有定所，且以穩定、可負擔的租房成本獲得優質的服務和等同于房產所有者同等的國民待遇，租賃同樣不失為一種屬于未來的選擇。

　　轉自：一財網

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