評論：房價指數體系亟待完善

　　今年以來，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比持續回落，并出現首次同比、環比雙雙回落。房價是否確實進入了下行通道？如何從房價指數讀出房地產走勢？這確實是社會各界非常糾結也非常關心的問題。

　　房地產價格指數（HPI）是反映不同時期房地產市場價格水平變化趨勢和程度的相對數量指標，是有效進行房地產市場分析的重要工具。隨著房價的不斷攀升，房價指數作為反映房地產市場的先導指標，越來越受到社會各界關注。我國的房地產價格指數經過不斷發展和改進，已初步形成了體系。中房指數是我國最早的房價指數系統，由中國指數研究院（房地產企業協會）1994年開始編制發布。國家統計局1998年首次發布35個大中城市房價指數，后來經過調整，將數據范圍擴大到70個城市，由此形成了全國70個大中城市房價指數。2011年2月起，國家統計局不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數，但仍按月發布相關數據，相關單位根據這些數據可以自行加工指數作為參考。

　　國際上最具代表性的房價指數是美國聯邦住宅供給監察辦公室（OFHEO）發布的房價指數OFHEO-HPI，以及英國英格蘭銀行發布的房價指數。美國OFHEO采集美國房利美（Fannie Mac）和房地美Freddie Mac的抵押貸款數據，在經過住宅地址標準化處理后，運用重復交易法計算得出HPI，按季發布美國50州與華盛頓特區，以及220個大都市的房價評估及排名；九大地區房價百分比變化；220個大都市以外城市及農村的房價比率等。由于每個地理單元的HPI是基于同一房產價值的重復觀測得到，對房價變化可以提供更精確的反映。

　　對比美歐發達國家的房價指數體系，我國房地產兩大指數明顯落后，主要體現在：第一，樣本數據采集主要依賴房地產企業填報，真實性難以保證；第二，70個大中城市代表性不夠，尤其是省會城市和計劃單列市以外城市，如遵義、大理等選取科學性不夠，掩蓋了地域區域差異，難以反映實際情況；第三，只采用簡單的加權平均模型計算同比和環比指數，重復交易法、特征價格法未得到廣泛應用，指數缺乏精準性；第四，沒有剝離房屋質量特征變動的影響，同質化處理不足或商品異質性（商品房、經濟適用房、辦公房、商用房）給指數帶來較大偏差，無法反映房價走勢。

　　此外，分析中房指數和國家統計局全國70個大中城市房價指數，從2000年到現在，房價指數與房價走勢很多時期是背離的，社會各界質疑的聲音從未停過。質疑主要來自兩個方面：第一是指數與直觀感受嚴重背離。很多城市的房價上漲很快，但房價指數顯示下降或回落，直觀感覺與房價指數是相反的；第二是一般背離，很多城市的房價上漲幅度較大，但房價指數顯示上漲幅度不大，直觀感覺與房價指數方向一致但上漲幅度有差異。

　　國家統計局2011年2月起不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數，也有這方面的原因。筆者對2000年1月至2013年12月的全國70個大中城市房價指數進行觀察分析，發現最嚴重的背離發生在2011年和2012年。以北京為例，這兩年房價上漲較快，幅度也較大，二環里每平方米漲至6-8萬元，三環里每平方米5-6萬元，四環里每平方4-5萬元，五環內2萬元每平方米的房子已經絕跡，學區房甚至翻了2至3倍。然而從房價指數看，全國70個大中城市新建房屋銷售價格同比漲幅，2011年從年初的5.9%持續回落至年底1.4%，2012年繼續回落，2012年1月為0.5%，2月為0%，3月開始同比負增長，從-0.7%一直持續到12月的-0.04%。實在令人大跌眼鏡。

　　合理的房價指數在政府進行宏觀分析和制定政策、開發商和投資者作出投資決策、消費者選擇合適購房時機方面，能夠發揮重要作用。鑒于我國的兩大指數體系均有欠缺，因此當前完善我國的房價指數體系顯得尤為必要。筆者建議，第一，按國際流行和規范的房價指數模型和方法重構我國房價指數體系，美國聯邦住宅供給監察辦公室（OFHEO）發布的房價指數OFHEO-HPI值得學習和借鑒；第二，國家住建部和銀監會編制房價指數比國家統計局、房地產企業協會更有權威性。住建部以各地房管部門的簽約備案數據編制新建住房特征價格指數、銀監會以商業銀行的抵押評估數據建立二手房重復交易指數，將是未來最佳選擇。（中國科學技術大學 葉青山）

來源：中國證券報

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