還樓市調控更多市場之手

　　兩家上市房企再融資方案近日獲批，折射了房地產融資回歸市場化的信號。在宏觀經濟增長乏力、樓市下行周期初現的背景下，房地產調控的進一步市場化不僅有利于未雨綢繆地防范房地產市場自身周期逆轉風險及其向金融體系蔓延的風險，也有利于擺脫“有形之手”過多的管束，促進樓市健康、理性發展。

　　在目前的市場環境下，房地產再融資開閘容易被解讀為政府救市。一方面，房地產市場進入下行周期。隨著三四線城市市場供應的飽和以及一二線城市觀望情緒的加劇，一些房企難以通過銷售回款來緩解資金壓力，部分企業甚至出現債務違約。此時，再融資的開閘容易被視作樓市的“救命稻草”。另一方面，宏觀經濟增長乏力，調結構任務艱巨。由于具有巨大的市場容量和對上下游數十個行業的帶動效應，房地產業在國民經濟中的地位不言而喻。對于很多地方政府來說，房地產仍是不折不扣的“支柱產業”。因此，樓市的利好消息往往會被解讀為宏觀經濟層面的利好消息。不過，房地產再融資開閘的實際意義需全面評估，不能簡單地概括為利好或利空。

　　首先，房地產再融資開閘的同時伴隨著嚴格與規范。在審核程序中，上市公司再融資方案需獲得住建部、國土部等部門出具的相關書面文件，證明企業在拿地和售房過程中沒有違規行為。這意味著，企業要想完成再融資，必須“潔身自好”，存在問題的企業難以享受再融資開閘的利好。其次，市場化思路的強化意味著市場風險的自我承擔。市場化思路的提出和實踐，能避免“有形之手”對市場的過度干預，但“救市之手”也將淡出。在樓市的下行周期中，脆弱的市場更加習慣于向“救市之手”求助，而非坦然接受市場規律，這勢必成為建立房地產調控長效機制的阻力。

　　目前房地產市場的風險主要體現在兩個方面，一是不少區域市場供應過剩現象嚴重，市場消化緩慢；二是部分房地產企業資金緊張，一些信托計劃將迎來兌付高峰。

　　要化解這些風險，需要繼續落實結構性的市場化調控措施。一是嚴格落實城鎮化相關政策，有序引導城鎮化進程，通過需求的釋放，緩解廣大三四線城市的供應壓力。對于熱點城市來說，要在增加供應的同時，繼續抑制不合理的需求，并通過住房供應體系的完善，防止房價過快上漲。二是遏制再次興起的房地產投資沖動。為了應對經濟下行帶來的財政、稅收等壓力，不少地方擬借新型城鎮化的東風，再興房地產投資熱潮，回歸靠房地產拉動地方經濟的發展模式，這種端倪已在一些地方出現。對此，需要予以密切的監測并適時警示，防止非理性行為擴大化。

來源：中國證券報

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