持續加強房地產市場調控 8月70城房價漲幅總體繼續回落

　　日前，國家統計局發布8月份全國70個大中城市房價變動情況。國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，8月份，各地全面落實房地產長效機制，持續加強房地產市場調控，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體延續回落態勢。

　　新房房價漲幅繼續回落

　　從8月份70城新建商品住宅房價指數來看，新建商品住宅上漲城市數量46個，較上月減少5城；持平城市4個，較上月增加1個；下跌城市20個，較上月增加4城。從漲幅情況來看，70城平均漲幅為0.16%，漲幅較上月收窄0.14個百分點；上漲城市平均漲幅0.36%，環比漲幅收窄0.14個百分點。

　　分等級城市看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，北京漲幅較上月收窄0.6個百分點，上海漲幅持平，深圳漲幅擴大0.5個百分點，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。一線城市中僅有深圳漲幅擴大，并且漲幅領跑一線城市。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅較上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《中國產經新聞》記者表示，整體來看，各等級城市價格漲幅均較上月收窄或持平，在市場步入淡季，調控政策接連落實下，價格上漲動力削弱，新房價格漲幅將更趨于平緩。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《中國產經新聞》記者分析，8月份，70城新房價格環比和同比指數今年以來連續3個月收窄，環比漲幅從7月的0.3%降至8月的0.2%，同比指數從4.1%大降至3.7%。一二三線城市新房指數同環比漲幅均明顯收窄，三線城市首次停漲，為2016年以來第一次，20城新房價格下跌，多為三四線城市。“一二線城市新房價格漲幅回落，主要原因在于限價，二手房銷售下滑，換房需求受阻，導致新房價格漲幅回落；三四線城市新房價格指數停漲，主要原因在于開發商打折促銷。”

　　記者注意到，近期部分三四線城市出臺了“限跌令”，原因就在于這些城市新房價格跌幅較大。在此次數據中，常德、太原、大理、岳陽和北海屬于同比跌幅較大的城市。其中，岳陽此前已經出臺過“限跌令”。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《中國產經新聞》記者分析指出，三四線城市今年實際上購房政策談不上有多緊，但是從房價走勢看，在連續上漲的情況下，8月份突然停漲。這就需要近期重點關注三四線城市的去庫存壓力，同時確保銷售秩序穩定。

　　二手房價格下跌城市首次超上漲城市

　　從8月二手住宅房價指數來看，上漲城市數量為27個，比上月減少14個；持平城市9個，較上月增加6個；下跌城市34個，比上月增加8個。這也是近幾年來，二手房下跌城市數量首次超過了上漲城市。

　　從各等級城市來看，一線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點；深圳環比下降0.4%，連續4個月下降；二線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%，連續兩個月下降。

　　陳霄表示，整體來看，隨著調控重點轉向二手房市場，多個城市跟進二手房參考價機制，市場觀望情緒漸濃，價格上漲乏力。

　　在李宇嘉看來，8月份，70城二手房價格指數出現停漲，這是2020年以來的首次。一線城市二手房價格同比漲幅從10.1%降至9.1%，驟降1個百分點，這是近期最大降幅；8月份二線城市二手住房環比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲，主要原因是二線城市近年來在棚改、舊改、打造中心城市等刺激下，前期新房建的多、賣的多，現在很多開始轉化為二手房掛牌量；三四線城市為-0.1%，二手房價格2020年以來首次下跌，與新房的邏輯一致，主要在于三四線城市二手房市場不活躍，供應量大，交易成本高，樓市交易以新房為主。

　　值得關注的是，深圳已經連續4個月下降，作為首個出臺二手房指導價的城市，市場降溫顯著。深圳新房價格漲幅領跑70城，環比漲幅為1%，其次為青島、重慶和烏魯木齊，環比漲幅為0.8%。“深圳在出臺二手房指導價后，二手房降溫顯著，促使部分需求持續涌入新房市場，加之深圳土地供應不足，新房項目供不應求，帶動新房市場熱度提升。”陳霄分析稱。

　　此外，二手房方面，海口價格漲幅連續兩月領先，環比漲幅為0.8%，其次為廣州、成都、瀘州，環比上漲0.5%，北京環比漲幅為0.4%，位居第五。對此，陳霄表示，“海口受到海南自貿港的規劃利好，市場對其后市預期大大提升，加之人才利好政策下，吸引大量外地客戶涌入，帶動新房、二手房價格雙漲。”

　　未來走勢或將繼續下行

　　業內人士分析，目前來看，隨著樓市進入存量時代，二手房已成為調控主戰場。一二手房聯動，消除循環漲價，引導市場預期，才能實現調控的既定效果。

　　陳霄稱，新房、二手房市場熱度均有所下滑，二手房表現更為明顯。他預測隨著接下來“金九銀十”傳統旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現象增加，新房價格漲幅或將繼續回落，而二手房市場在多措并舉之下或將延續降溫局面。

　　展望四季度，李宇嘉表示，投向實體經濟的貸款會增加，按照貸款集中度的政策，房地產增量貸款空間也部分釋放，有助于穩定樓市。8月4日，銀保監會總結上半年工作，安排下半年重點任務時強調，要毫不松懈地防范化解金融風險。按照“一行一策”“一地一策”原則，嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。因此，四季度樓市資金面會略微好轉，但繼續下行的趨勢不改。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市紀錄已經成為定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房價上漲，在2021年下半年還會持續一段時間。不過，張大偉指出，越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，房價漲幅會繼續放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭，針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩。預計2021年下半年一線城市大部分將進入調整周期。

　　嚴躍進認為，從房價角度看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌。過快上漲方面，基本上大城市表現還不錯。而過快下跌方面，一些城市出現了亂降價導致市場秩序混亂的情況。當前從房價風險看，除了過快上漲外，部分城市過快下跌等新情況也值得關注。

　　對于二手房市場，嚴躍進表示，要重點關注兩個方面：一是各類炒作比較多的城市，要繼續嚴管，尤其是學區房項目。二是適當關注二手房降價等現象，防范出現各類新的問題，尤其是一些此前炒作比較多的區域，如果房價過快下跌，則需要重點監測。（記者 趙碧）

　　轉自：中國產經新聞報

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