未來五年，房地產向何處去，中央重磅定調。
10月20日至23日，黨的二十屆四中全會（以下簡稱“全會”）在京舉行，審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）。全會公報中提出，“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”，其中明確提出“推動房地產高質量發展”。
10月28日，《建議》正式發布，其中提出，“推動房地產高質量發展”“大力實施城市更新”、清理住房消費不合理限制性措施等。
專家表示，本次全會錨定房地產高質量發展目標，釋放出積極信號，可從需求端、供給端、運營端和風險端等多個方面發力推進。
明確房地產高質量發展目標
“十五五”時期，房地產高質量發展聚焦在完善制度、優化供給、提升品質等方面，構建房地產發展新模式、“好房子”建設將是房地產發展重點。
全會公報及《建議》均指出，“推動房地產高質量發展”。
中指研究院認為，本次全會明確提出“十五五”房地產高質量發展目標，一方面，體現了中央對房地產的重視，另一方面，表明房地產高質量發展是經濟社會高質量發展的重要內容。而且，將“推動房地產高質量發展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”的內容章節中，進一步強化房地產的民生屬性，說明房地產高質量發展是推進全體人民共同富裕的重要一環。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業報表示，房地產的表述放在加大保障和改善民生力度內容中，一是說明我國經濟基礎穩、優勢多、韌性強、潛能大，房地產長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變。這其中，人口優勢是最重要的，而住房發展潛力，主要就在于將在城市扎根的年輕人和新市民、外來人口；二是說明存量住房更新換代的需求，比如老舊小區改造，這部分需求也是保障和民生的范疇。
《建議》指出，推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”。建立房屋全生命周期安全管理制度。
對此，中指研究院認為，“十五五”時期，房地產高質量發展聚焦在完善制度、優化供給、提升品質等方面，構建房地產發展新模式、“好房子”建設將是房地產發展重點。
李宇嘉表示，對于高質量發展而言，不僅房子的建造品質要高質量，行業管理、產品供給體系也要向高質量邁進。行業全產業鏈、全產品體系，都要有高質量、好房子的標準。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙教授向中國工業報表示，房地產高質量發展是一個多維度、系統性概念。行業層面，推動房地產業從高速增長轉向高質量發展，實現質的有效提升和結構的合理優化；企業層面，引導房地產企業從追求規模擴張轉為專注項目品質，有序形成以項目為核心的開發經營模式；產品層面，著力從解決“有沒有”轉向“好不好”，下大力氣建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足人民群眾高品質居住需求。
范建雙認為，“好房子”建設是房地產高質量發展的核心體現，它不僅包括建造品質的提升，更是全產業鏈、全產品體系的系統性升級。要在保障房、城中村改造、老舊小區和危房改造等多領域全面推行“好房子”標準。除了“好產品”“好建造”，還應包括 “好服務”“好維護”，實現從建設到運營的全生命周期管理。
《建議》指出，“大力實施城市更新”，清理住房消費不合理限制性措施等。
中指研究院認為，從“十四五”規劃建議的“實施城市更新行動”到“十五五”規劃建議的“大力實施”，城市更新也進入新的階段，“十五五”時期城市更新將成為助力房地產高質量發展的重點支撐，充分發揮城市更新穩投資、擴內需的綜合效用。另外，當前住房消費領域依然存在不合理的限制性政策，“十五五”時期，預計城市購房限制性政策仍有優化空間，整體或延續漸進式推進節奏。
四端發力推進高質量發展
房地產高質量發展需要從需求端、供給端、運營端和風險端四個方面進行推進。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池教授告訴中國工業報，房地產高質量發展要從源頭上結合城市規劃、人口和產業發展的需要，做好房地產供應規劃，根據不同層次群體的需要，通過保障房和商品房雙軌運行，租購并舉，滿足剛需與改善性住房等多元化的住房需求；通過獎勵、補貼、金融支持、稅收減免等制度安排，鼓勵提供和使用安全、舒適、綠色、智慧的好房子；盤活存量土地和房屋，通過城市更新將老房子改造成好房子；推動公共服務均等化和住房配套升級，使住房更宜居；推動產業地產提質升級，為城市提供多元化產業支撐。
范建雙認為，具體而言，可以從需求端、供給端、運營端和風險端四個方面推進房地產高質量發展。
在需求端，不斷降低購房者的購房成本，包括降低貸款利率、首付款比例和相關稅費減免，取消限購限貸政策，有效釋放合理住房需求。同時，精準支持改善性購房需求，通過住房“以舊換新”、換房退個稅等政策持續激發居民的改善性需求。在供給端，通過“嚴控增量、優化存量、提高質量、精準保障”破解供需失衡問題。在運營端，通過制度完善和服務升級實現對房屋全生命周期的高效運營和管理。在風險端，強化“融資支持+過程監管”。深化項目融資“白名單”制度，加快建設以項目為中心的融資體系，以項目所擁有的資產和預期收益為保證，合理控制融資規模；增加直接融資渠道，支持符合條件的項目（保障性租賃、長租公寓）發行REITs產品等。完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護群眾合法權益。
《建議》指出，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。
李宇嘉表示，商品房開發、融資、銷售等基礎制度有的基本建立，有的正在建立，為“十五五”住房健康發展奠定基礎，需要全面完善。
“有兩方面因素值得格外關注。”李宇嘉表示，一是要推進“人房地錢”機制，即根據不同人群的需求，匹配相應的住房供給及配套服務，然后才決定供地，不能以地方財政需要、投資增長來決定土地供給。二是要強化需求分析，潛力需求不是現實需求，要先供應租賃住房、保障房，然后完善就業環境，再轉化為商品房的消費，這就是先租后買、保障+市場，也就是未來房地產管理新模式的重要內容。
房地產發展支撐因素有望進一步優化
住房是投資于人與投資于物的結合點，住房的保障和民生屬性在“十五五”有望強化。
《建議》指出，“建設強大國內市場，加快構建新發展格局”“堅持擴大內需這個戰略基點”“以新需求引領新供給，以新供給創造新需求”。
李宇嘉表示，擴大內需是戰略基點，意味著“十五五”時期內需是增長引擎，特別是消費需求，而住房已經回歸居住屬性、回歸大宗消費品，不僅是消費的主要部分，更是消費的引擎。因為房地產的產業鏈非常長，住房消費能帶動裝飾裝修、家具家電，能帶動投資，促進消費和投資、供給和需求良性互動，增強國內大循環內生動力和可靠性。
同時，李宇嘉認為，做強做大保障房供給、做強做大住房的民生屬性，補齊住房的市政和公共服務短板，就是投資于人的重要內容。住房是投資于人與投資于物的結合點，住房的保障和民生屬性在“十五五”有望強化。
《建議》指出，“堅決破除阻礙全國統一大市場建設卡點堵點”。
中指研究院認為，“堅決破除”充分體現了中央對全國統一大市場建設的態度，構建全國統一大市場對于我國經濟發展至關重要，預計未來涉及到的戶籍、土地、財稅、金融等方面的政策將進一步完善，堅決破除卡點堵點，在此過程中，與房地產相關的資源要素也有望得到高效配置，利好房地產高質量發展。
趙秀池表示，房地產是國民經濟的晴雨表，隨著宏觀經濟的好轉，人民收入水平的增長，公共服務均等化的推進，這些對房地產市場都會產生利好的影響。居民的購房能力會有所增強，剛需和改善性等多元化住房需求會進一步得以釋放，高質量的“好房子”更受到居民的青睞，房地產市場供大于求的局面有望得到扭轉，房地產市場有望止跌回穩，房地產業在國民經濟中的支柱作用更加得以體現。
范建雙認為，隨著居民對于品質化、智慧化的改善型住房需求不斷增加，促使房地產企業為居民建造“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”產品、提供更好的公共配套和更優質、全面的物業服務，從而帶動整個行業持續向新發展模式轉型升級，推動房地產市場健康可持續發展。（劉德炳）
轉自：中國工業報
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