多城市醞釀松綁限購，雙向調控“如何出手”

　　中國的房地產市場進入了神經敏感期。在上周溫州傳出上報松綁限購的方案后，今天有報道稱，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。

　　報道提到，大約一周前，長沙、杭州等城市政府相關部門相繼組織召開房企溝通會，溝通會上，有關部門向房企透露，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀，其中包括限購的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。早盤房地產板塊聞風上漲，截至上午收盤，板塊整體漲幅接近4%，華遠地產、嘉凱城、京投銀泰、臥龍地產等個股漲停。地產板塊今天算是百花齊放，不過，回過頭來看昨天的一組數據，我們卻發現，2014年一季度，對習慣了“陽春三月”的房地產行業而言，這樣一個開局則是顯得相對艱難。

　　昨天，中指院發布2014年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告，數據顯示，2014年3月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米11002元，環比2月上漲0.38%，是2012年6月以來連續第22個月環比上漲，漲幅較2月縮小0.16個百分點，漲幅再度趨緩。同比來看，全國100個城市住宅均價同比上漲10.04%，漲幅較2月縮小0.75個百分點，已經連續第3個月縮小。

　　綜合市場各方信息來看，盡管去年是房地產業的“豐收年”，多數房企業績靚麗，但高杠桿、高負債和高資金成本所驅動的以債養債發展模式，使得房企債務風險越來越高。新一輪高庫存下半年將會到來，加上不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢，預計今年房企會加速跑量，房價松動有可能會更普遍。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭將就此評論。

　　從昨天中指院發布2014年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告來看，今年一二線城市市場成交走淡的主要原因是什么？

　　楊紅旭：我覺得今年是一個調整年，也是一個樓市降溫年，如果說去年是整個樓市周期當中的下行，今年應該是秋天，也不排除年底年后可能會入冬，這就是一個季節輪回。

　　今年還是有很深度的這種調整的壓力，從昨天發布的2014年3月中國房地產指數系統百城價格指報告來看，您覺得今年一二線城市市場成交走淡的主要原因是什么呢？

　　楊紅旭：這個主要是兩方面原因吧，一個原因是我們一線二線去年以來政策是比較緊的，其實去年的第四季度前后有20多個城市先后出來了一些地方的新政，進一步為樓市調控加壓，那么說是政策雖然國五條沒有很好的說明，但是今年四季度的這種地方新政加壓之后市場出現了需求觀望的態勢。從另外一個方面講，我們去年樓市成交比較火爆，而且是以自住需求為主的，那么說在一個自住需求為主的市場當中的話，火山噴發之后它需要有一個停歇期，那么說接下來2014年部分城市的需求可能會趨于平穩或者說有所萎縮，這是一個自然過程。第三就是去年賣地比較多，尤其像一線城市，像北京、杭州都是賣地量同比超過100%，因此政策面、需求面、供應面這三個方面是今年市場有所調整，當然我們有一個政策面就是獲利政策，我們第一季度的房地產貸款，尤其是個人貸款的話沒有像以前一季度放松，反而是進一步收緊，這也成為抑制需求的很重要的方面。

　　消息綜合起來對于買房的人來說是好消息還是壞消息？

　　楊紅旭：就目前而言，我認為是一個利好消息，如果說是有些客戶不是特別的急于買房子，那再等一等看一看，可能在某些城市下半年甚至明年出手的話這個價格比現在或者說比去年下半年會稍微實惠一點。

　　確實最近一段時間，部分地方的房價下跌房地產商叫苦喊疼以及樓市崩盤這樣的言論都會經常的出現，與此同時我們也看到了京津冀協同發展戰略、冬奧會概念的的推出又有很多的城市的房價是還在漲的，你看今天上午地產板塊也有非常大的活力，那你覺得這種樓市的冷熱不均這個局面是不是今年還會延續？

　　楊紅旭：因為全國的大勢走向是高位盤整逐步降溫，但是大勢居下的話是區域分化，包括項目產品進行分化，這就是一個基本的態勢。這種分化其實是從2012年就開始了，其實像2009年和2011年那波樓市上漲是部分區域部分產品都是大漲，雞犬升天，而這次的話就是一線二線偏熱，三線四線偏冷。像保定突然炒作非常瘋狂，價格漲了一成兩成，這都是一些個別的偶發的事件，這種偶發事件不足以改變全國市場的大勢，因為偶發事件一般是經過炒作之后會降溫就像去年我們9月份到大概11月份上海自貿區的普通地段也有一波炒作，大概也漲了有2、3成，后來也降溫了，所以像保定這種情況我認為是曇花一現，炒作這么瘋狂很快就會降溫。

　　既然是這樣一種短期的行情在目前這種地方經濟增長乏力，樓市成交低迷的多重壓力之下，您覺得一些地方松綁限購的可能性大嗎？

　　楊紅旭：松綁限購可能性比較大，兩個原因，一個原因是我們今年兩會報告當中首次提出雙向調控，就是根據針對不同城市進行調控，這就意味著我們部分的二線和多數的三四線城市樓市沒有像一線那么瘋狂，漲幅也不大，所以這種地方今年放松限購的可能性比較大，當然說全國限購城市只有48個左右，那么說很多地方的話是不用放出限購的，因為本來就沒有限購，它可能是通過其他一些措施進一步刺激樓市，那這樣的話就會改變當地的這種購房人的預期，所以可能會對購房者的情緒穩一穩，但是僅靠地方政府的這種刺激和救市我認為還不足以扭轉大勢，因為有政策，我們最重要的政策是貨幣政策，房地產貸款政策，這個掌握在中央手里面，銀監會、央行手里面，地方政府一般很難從貨幣信貸方面提供大規模的支持。

　　未來這個房價調控政策還可能會出現怎樣的變化？總體來看這個對房價的影響將會如何？

　　楊紅旭：今年的政策我還是重復一個觀點，第一中央層面不會再出國幾條了，因為整個經濟要穩增長，我們樓市出現降溫的增調，所以中央是沒必要出臺進一步的調控政策的，但是因為分類指導，所以說一線城市可能繼續重組，部分的三四線城市還有二線城市可能會適度的放松，然后我們要看長效機制當中的一些政策，比如說是住房信息聯網，不動產統一登記甚至包括房產稅的一些立法等等，長效機制今年可能會繼續推進，所以說中央層面沒有什么波瀾，地方層面肯定會有好戲看，看到會很熱鬧，這幾股力量共同左右著今年中國政策的各方面的變化。

來源：中國廣播網

　　轉自：

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀