2014年已經來臨，不過近期依然有不少市民在抱怨房貸的發放速度。據了解，在2013年下半年，不少城市都曾出現“房貸荒”現象。而銀行錢袋子一收緊，最直接的反應就體現在樓市成交量放緩上。
2014年伊始，樓市出現了季節性降溫，房地產市場成交量放緩。中原地產研究中心監測數據顯示，2014年前12天，一二線城市成交環比下降高達19.7%和15.7%。是什么造成了這場樓市開年成交寒流？
房貸全面收緊
國家統計局最新數據公布去年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深一線城市新建商品住宅價格同比漲幅領漲全國，上海漲21.9%，北京漲20.6%，廣州漲20.4%，深圳漲20.3%。至此，北上廣深已經連續4個月同比上漲超20%。面對城市房價出現過快上漲，地方政府出臺了一系列控制房價的舉措，多項數據表明收緊房貸作為調控手段短期內作用明顯。而二三線城市房屋空置率上升，無疑是房貸風險指向標。銀行本身對于房貸的風險認知度也在提升。今年以來，有不少銀行對房貸進行了有意識地壓縮，銀行房貸審批需層層把關不說，房貸優惠措施也難尋蹤影。
“在2013 年1 月份，市場上幾乎所有的銀行都能申請首套房貸8.5 折優惠。不過在今年開年，優惠基本沒見到，大多銀行都執行基準利率，如工行首套房貸在新年之后就從去年的上浮5% 調回基準利率。”大源按揭總經理鄭大源表示。
而股份制銀行利率上浮的幅度更大，如中信銀行和廣發銀行，無論是首套房貸還是二套房貸，利率均上浮20%。民生銀行則繼續一如既往地停止房貸業務。
據了解，截至1月17日，匯豐銀行首套房貸款100 萬以上可以申請利率9折優惠，而50萬-100萬則可申請9.5折優惠。不過外資行嚴格的審批制度也讓不少人望而卻步。
9折優惠在市場上已經非常罕見，但在去年大部分時間，匯豐銀行等外資行首套房貸都可以申請到8.5 折的優惠，如今的9 折優惠已經較此前有所上浮。
“照經驗來看，一般來說1 月份都是銀行額度比較松的時候，但是現在都沒有銀行給出利率優惠，看來今年房貸想要有優惠是比較懸了。”保來理財總經理助理盧敏菁分析表示。
房價仍有上漲空間
盡管2014年初開發商放緩了推盤速度，但隨著2013 年底各地加大了土地供應力度，市場預期2014年總體供應量將出現回升，樓市供求矛盾將獲得緩和。克爾瑞研究報告顯示，2014年一線城市總體供應走勢將是穩中有增。其中，上海市供應總量保持穩定，深圳和北京同比上升兩成和四成。
與此同時，二線城市的供應量則迎來全方位擴張。根據克爾瑞跟蹤的樣本城市來看，其中八成的新增住宅供應將同比上升，寧波、南京等城市同比增幅超過20%，其中增幅最高的寧波達到了48%。
“在一線城市中，深圳2014年的新增供應相對充足，北京和上海2014 年的預期供應分別相當于2013年成交量的91% 和85%，從數據上看略顯不足，但考慮到這兩個城市有巨大的本地購房需求，以及對外來人口的強大吸引力，其市場實際潛在需求應遠遠大于當前成交規模，因此北京和上海的供應水平仍有不足。”
克爾瑞研究中心分析師楊晨青認為，由于一線城市土地的高度稀缺，市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發商在一線城市的供應也自然更為謹慎，惜售意愿更強。
“在二線城市中，除廈門和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外，其余城市供應均充足”，楊晨青還表示，部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現階段性供過于求的征兆，這部分城市未來房價上漲動力將被削弱，當地市場競爭將趨于激烈。
在“2014中國房地產新年峰會”上，全聯房地產商會創會會長聶梅生表示，預計2014 年房地產市場仍將延續分化的走勢，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力，一線城市因受到供求關系的影響，其房價仍將慣性上漲，只是同比漲幅較去年有所回落。聶梅生最后指出，從長遠看，隨著中國經濟的發展，一線城市房價未來將逐步向國際大都市靠攏。
貸款難或將持續全年
今年年初為何房貸申請一反常態的困難，原因何在？一位農商行負責人指出，今年初房貸政策并沒有出現預期的松動，部分原因是今年監管部門對銀行提出的新要求。據了解，今年監管部門對銀行提出均衡放款的要求，不能在一段時間集中放款。對此各家銀行提出均勻放貸的目標，總行要求各分支行上半年和下半年貸款規模相近，各月之間貸款規模相近，從而導致今年年初貸款沒有出現松動的跡象。
“監管部門對銀行提出均衡放款要求”的說法從一位國有銀行工作人員口中得到了證實。這位工作人員表示，“現在分支行每天都上報貸款數據，所以現在雖然是年初，但房貸并沒有明顯放松。”目前房貸規模和貸款利率優惠由各銀行自行制定，但多家銀行均表示首套房貸暫時沒有優惠。
農商行負責人分析認為，利率市場化將促使銀行調整貸款結構，降低對房貸的傾斜力度，“相對于小微貸、企業貸等流動資金貸的短周期和高利率，房貸長則二三十年，短的也要五年，降低了銀行資金的流動性和靈活性，而且由于是低風險業務，利率水平不可能太高，對銀行來說不具備吸引力。”他表示，過去由于利率不能自由浮動，銀行更傾向于低風險的業務，但未來隨著利率市場化的推進，銀行會把更多的資源投入到高利率的業務，“這是市場導向的必然結果。”
那么2014年房貸趨勢會怎樣呢？中國銀行湖南省分行金融理財師陳經理分析認為，目前銀行資金處于緊平衡狀態，預計2014 年，房貸將很難有寬松的節奏，貸款難將持續全年。綜合樓市多年的發展來看，信貸處于寬松的情況下，房價不可能下調；而信貸如果收緊，房價將會出現調整。（文／趙月）
來源：《中國證券期貨》雜志
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