多路資本加速“輸血”保障房，各地創新融資模式

在保障房建設規模加大的背景下，資金是關鍵所在。很長一段時間來，保障房建設主要是依靠政府撥款。從政府層面來說，財政資金和銀行貸款是保障房的主要資金來源。

隨著近年來保障房建設金融政策支持的力度越來越大，日益增多的融資模式在各地相繼出現，民間資本、保險資金、債券信托等資金被允許進入保障房建設領域進行“輸血”，有力地推動著保障房建設資金突圍。

金融政策支持力度加大

近日，住建部副部長仇保興表示，未來二三十年，中國的城鎮化將繼續處于高速發展期，2020年以前，中國僅在保障房、建筑節能和衛星城建設等6個領域就將投資不少于60萬億元人民幣。對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這意味著未來的保障房建設資金或將獲得更多政府撥款的支持。

除了財政支持，《經濟參考報》記者查閱相關文件發現，自2010年以來，國家對保障房建設的金融政策支持力度逐年增加，相關通知和文件明確支持地方通過多種渠道籌集保障房建設資金。

2010年5月，國務院《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》提出“鼓勵民間資本參與政策性住房建設”，這被媒體解讀為首次對民間資本參與保障房建設的通道“開閘”。2010年6月，住建部、發改委等部委出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，提出“支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營，探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，這些保障房建設的融資方式都是首次提出，特別是允許企業發放中長期債券，允許保險資金、信托資金進入保障房建設領域，將會有力地緩解保障房建設資金的缺乏。

引入保險資金和社保資金也成為在金融上支持保障房建設的政策選項。

自2010年9月保監會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》，為保險資金投資不動產掃清制度障礙，隨后，保險資金躍躍欲試參與保障房的投資建設。而2012年7月保監會又出臺《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，進一步放寬了保險資金投資限制，允許保險資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發展工程。

近期，有太保、國壽、平安在內的7家保險資產管理公司聯合參與投資北京保障性住房建設，負責太平洋保險資金運作的太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過了保監會的備案。

社保基金方面，2011年以來，社保基金已通過信托貸款方式投資保障房建設超過160億元，今后將繼續加大投資力度，積極支持各地保障性住房建設。今年3月，全國社保基金30億元信托貸款投資南京保障房，專項用于支持南京市花崗、西善橋等四個保障性住房項目的建設。

2011年6月，國家發改委下發的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》提出，企業債券具有期限長、利率低的優勢，是保障性住房項目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規劃提出的保障性住房建設任務，各地按《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》國發[2010]19號進行規范后繼續保留的投融資平臺公司申請發行企業債券，募集資金應優先用于各地保障性住房建設。

多地不斷創新融資模式

保障房建設的資金來源長期以來一直主要依靠政府撥款，有了上述政策支持，民間資本、保險資金、信托資金近年來被允許進入保障房建設領域，補足了一些資金缺口。很多地方已經開始因地制宜，創新保障房建設融資模式，積極探索債權融資、股權融資、投資基金等多元融資模式。

據悉，上海正在爭取保障房定向私募債試點，目前正與中國交易商協會和央行上海總部等部門溝通。這個保障房定向工具主要是針對開發商，其融資成本將低于銀行貸款。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者采訪時對此種做法表示了肯定，通過發債讓大家購買，投資收益比較穩定“這個路子是對的”。

除了上述資金募集試點，住房公積金貸款支持保障房建設目前正在全國多個城市進行。2009年10月，住建部等七部門聯合發出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，對試點目標原則、職工權益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設質量等方面做出了明確規定。據了解，2010年，住建部批復首批28個試點城市，實行公積金貸款支持保障房建設。近兩年來已經有更多城市加入試點，今年9月份，湖南、山東兩省共有6個城市開始試點，全國范圍內還在不斷擴容。

對此，楊紅旭向《經濟參考報》記者表示，目前多數城市的住房公積金有很多結余資金，保障房建設通過支付相應的利息借力住房公積金貸款，這體現了融資需求，前期28個城市的試點，已經積累了一些經驗，這對解決保障房建設資金缺口是有利的。

據媒體日前報道，發改委鼓勵各地在企業債發行中積極穩妥開展金融產品創新，探索在保障房建設領域開展項目收益債試點。項目收益債券是與特定項目相聯系的債券，無論利息的支付或是本金的償還均只能來自投資項目自身的收益，比如自來水、城鐵和機場的收費等。業內人士認為，項目收益債券以項目公司為發行主體，相比之前的以平臺公司為發債主體，對于發行方來說，有效隔離了償付風險。對于投資者來說，收益回報更透明和容易預測。

而保障房和商品房捆綁開發的配建模式，也有效吸引和利用社會資金參與保障性住房建設，減輕了政府資金的壓力。以山東省青島市為例，政府規定，新增建設用地規劃為住宅的，按不低于20%的比例配建保障性住房。首個住房保障規劃期2008年至2010年開工的24333套保障房中，企業投資建設的房源占62%。

中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》記者采訪時指出，在我國住房保障法尚未出臺的背景下，應允許各地自行嘗試，多元化籌集資金，多管齊下，而不是單純指望某一種方式。

鼓勵資金投入助力可持續發展

從國際經驗來看，沒有一個國家能單獨依靠政府的力量滿足居民的基本住房需求，都是在政府的主導下，通過實施積極的財政支持政策，大力吸引社會力量參與公共住房的建設、運營和管理。

有分析認為，國家對保障房建設在金融政策方面的支持力度越來越大，地方政府積極引導，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道，不失為一種有益的做法，但需要鼓勵各路資金可持續發展。

接受《經濟參考報》記者采訪的專家表示，在保障房建設資金問題上，各個地方采取的做法不太一樣，體現出多元化和靈活化的特點，但基本上都是采用“中央財政+地方配套資金+土地出讓金+公積金收益+融資平臺/企業發行債券等”這一模式，解決保障房資金問題。只要能通過政策對保障房建設的融資方式和渠道進行規范，讓各路資金獲得投資收益，保障房建設的融資問題就一定能夠可持續性發展。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，對于各個地方保障房融資渠道的一些做法，應該要多鼓勵并且積極探索，公募、私募基金等渠道都是一種融資途徑。可以考慮設立專門的具有政府保障性質的金融機構，通過對政府補貼進行規范和開拓專門的融資渠道，對保障房的資金來源進行規范，從而推動保障房建設的可持續發展。

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