住房和城鄉建設部副部長齊驥28日在“第四屆中國房地產科學發展論壇”上表示，今年全國保障性安居工程在建規模高于往年，任務十分繁重，在資金籌措、土地供應等各方面面臨諸多挑戰。保障性工程資金需求大，單靠政府財政投入無法解決資金問題。據介紹，今年中央財政對保障性安居工程的支持力度將大于去年，首批450億元資金已經在1月前下放到地方。
“今年保障房新開工數量雖然有所下調，但實際的年度在建規模以及竣工規模會超以往年份，相對應的對資金的需求也會創歷史紀錄”，中國房地產學會副會長陳國強認為，與2011年相比，2012年的保障房建設在資金配套上的壓力將更為嚴峻。資金不足將成為制約保障房建設目標順利實現的關鍵瓶頸和障礙。
資金壓力更為嚴峻
我國“十二五”期間規劃建設3600萬套保障性住房，2012年全國新開工建設保障房和棚戶區改造700萬套以上，基本建成500萬套。加上往年項目結轉，今年在建保障性安居工程達到1700萬套以上，規模空前。
據專家測算，未來兩年半時間里，保障房需要后續資金預計1.8萬億元，資金不足將成為制約保障房建設目標順利實現的關鍵瓶頸和障礙。
機構統計數據顯示，截至2011年11月份，全國財政在保障性安居工程支出總額達到2110億元，雖然財政支出支持保障房建設與前年同期比較增長1.3倍，但從當年1000萬套建設任務所需的資金總量上分析，支出總額遠遠不能滿足需要。同時，地方政府承擔了保障性住房建設籌資的重頭任務，在中央近兩年來加大了房地產調控力度，也使得保障房建設融資壓力更大。
一些專家認為，現階段國家管理通脹預期，實行穩健的貨幣政策，嚴格控制信貸的規模，加之保障房建設特別是公共租賃租房建設投融資機制尚不完善，資金缺口大已成為保障房建設推進過程中的瓶頸問題。以公共租賃住房為例，其建設投資量大，回收周期長，回報率低。鑒于當前部分城市住房租售比嚴重倒掛，如果融資比例過大，就可能形成租金不足以償還利息，公共租賃住房投資無法收回的局面。在這種情況下，單純依靠政府投入無法完全解決資金問題，必須創新機制，發揮公共財政資金的撬動作用，動員社會資金包括民間資本參與保障性住房建設和運營。
解決缺口需創新投融資機制
上海社會科學院研究員成員張鴻銘認為，財政投入不足需要逐步解決，但是作為需要巨量資金的住房不動產建設，財政外資金的運用總是要占很大的比例。可是，市場性融資來源天然地對住房保障不感興趣。保險基金、銀行貸款、信托基金等資金都追求盈利，對住房保障要求的低成本融資缺乏內在的熱情。輿論宣傳的保險基金、銀行貸款對于個別保障項目的貸款方便和優惠，只是示范，沒有普遍意義。加上現有規章仍將住房保障工程融資視同于商品房開發融資對待，融資門檻仍然很高，使市場融資變得困難。
中國房地產研究會會長、中國房地產業協會會長劉志峰稱，目前，各大商業銀行已改制為上市公司，單純依靠商業銀行提供低息貸款是不可行的。可以考慮對現有的公共租賃住房貸款規則加以改進，以財政貼息為支撐，建立公共租賃住房建設和經營的低息貸款制度。公共租賃住房貸款利率，以基準利率為基礎，將部分中央財政安排的保障房建設資金，調整為公共租賃住房貸款的貼息資金。這樣，既能充分發揮財政資金杠桿作用，提高財政資金使用效率，又能調動商業銀行的積極性，擴大公共租賃住房貸款規模。另外，還要爭取信托資金、房地產信托投資基金等資金以股權式投資的形式，參與公共租賃住房建設。
上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生稱，去年上海通過各方籌措，在一定程度上緩解了保障性住房建設企業融資困難。2012年上海還將繼續加大探索創新力度，爭取國家金融主管部門支持，力爭在保障性住房建設貸款投放，以及利用銀行間市場發行保障性住房中期票據等方面有所突破。
張鴻銘建議，還可以考慮以住房公積金等大資金為基礎，建立一個住房保障的主力融資渠道——中國住房保障銀行，一方面吸收資金使住房保障得到一個基本的融資支撐，同時也可以以優惠的貸款利率服務于住房保障，降低住房保障的融資成本和運行成本。
齊驥透露，今年上半年中央將出臺吸引民間資本參與保障性安居工程建設的具體政策措施。各地也要創新投融資機制，靈活運用資本金注入，稅收減免等政策措施，吸收民間資本參與到保障房的建設和運營當中來。
來源：新華網
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