一線城市房價率先回落，樓市進入大調整時期

　　樓市調整才剛剛開始

　　經歷過近年來最冰冷的“金九銀十”，人們不再懷疑，樓市進入大調整時期。

　　一線城市房價率先回落

　　不出意料，降價最先從一線城市開始。10月以來，北京、上海、廣州等一線城市的部分樓盤率先吹響了房價調整的號角。各種明折暗扣都算上，降價幅度多在20%左右，一些前期漲得過快、泡沫較為明顯的項目，降價幅度甚至達到50%。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉指出，尤其是在北京通州這樣前期價格漲幅較大、泡沫明顯的區域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于虧本。

　　宏觀統計數據進一步印證了房價拐點的到來。國家統計局發布的數據顯示，10月70個大中城市房價平均環比下降0.14%，首次出現環比下降。

　　但是，市場拐點的確立，不能單從1個月的環比下降就來判斷，因此未來兩個月的價格情況將成為判斷樓市拐點的一個關鍵指標。市場庫存不斷創新高，加劇了降價的壓力。目前，北京住宅庫存已超過12萬套，為2009年6月以來的庫存最高點。市場供應出現相對過剩，只有降價促銷才有可能換來成交量。

　　暴利時代不會再回來

　　據統計，近七成一線房地產企業今年前三季度未完成年度銷售任務的75%。從目前已經披露的銷售數據看，預計未完成同期任務的企業將繼續增加。臨近年底，開發商面臨還貸和回籠資金壓力進一步加大，這也成為開發商加速促銷的動力。

　　業內人士普遍預計，隨著調控的深入，房地產企業兼并重組的現象將逐漸增加，行業集中度會明顯提高，這也有利于整個行業的健康發展。

　　“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團總裁郁亮告訴記者，萬科2012年的策略就是“過冬”，保證企業有充足的現金流，更加積極地賣房減少庫存，謹慎買地，進一步強化內部管理，開源節流。

　　“中國的房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成。開發商將通過降價、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來提升價值，應對調整。

　　輿論不支持“房鬧”

　　在目前樓市拐點特征明顯的情況下，降價項目出現糾紛的主要原因有兩個：一是開發商銷售過程中有部分違規行為或者承諾；二是多年來樓市畸形發展，房價從來沒有真的跌過，這使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲，也會跌。“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，在本輪調控中更應該增加風險意識，那種只漲不跌的樓市‘博傻’時代已經過去了。”

　　與2008年底相似情況出現時媒體紛紛聲援不同，近期多數媒體均發表評論，呼吁購房者遵守契約精神，理性應對房價調整。專家認為，房價合理回落是民心所向。在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發商，所以在下調的時候也很難要求開發商退差價，降價就鬧糾紛明顯不符合契約精神。

　　“我們會協助這些購房者和開發商商討解決方案。但無論如何，打砸售樓處的方式是不支持的。”某省會城市政府官員告訴記者。

　　調控絕不可有絲毫動搖

　　“這一次調控和2008年最大的不同，就是同時進行的大規模保障性住房建設，這是調控堅持下去的基礎。”陜西省建設廳有關負責人告訴記者。

　　“與房地產調控相應的制度改革，效果也需要時間來進一步體現。”重慶市國土房管局有關負責人指出，重慶試點征收房產稅一年來，盡管收到的錢并不多，但房產稅對抑制投資性需求、引導開發商多建普通住宅等方面效果明顯。

　　以“房價回歸合理水平”的短期目標來看，目前房價的調整幅度還比較小，只是剛剛開始。以“促進房地產市場平穩健康發展”的長期目標看，土地、房產稅、信息系統等制度改革還剛剛起步，甚至整個住房體系的頂層設計還沒有完成。在這樣的情況下，調控也不具備放松的條件。　　近日，溫家寶總理在出席上海合作組織成員國總理第十次會議時再次強調：“房地產市場調控絕不可有絲毫動搖，我們的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時又促進房地產業持續健康發展。”

來源：人民日報

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