一線城市新房連續4個月停漲，樓市或迎買方市場

　　2011年的樓市，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性。然而，開發商的銷售慘淡還不是這一季的結尾，上海“退房人”就成為了樓市的主角。

　　樓市拐點似乎就在眼前。據國家統計局的數據，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續四個月停漲，即將公布的10月份銷售量和售價預料也將持續萎縮。

　　不少業內人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點的影子。但和那次短暫的調整期不同，如今在限購、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國的房地產行業這一回真的需要重新定位了。

　　買方市場到了？

　　近幾年來積極提價的開發商，終于碰到了業主們的報復性反彈。

　　10月26日，位于上海浦東的“中海御景熙岸”商品房項目，開發商中海地產的大幅降價促銷卻招來了老業主的圍攻。26日，該樓盤的售價從開盤時的每平方米2.2萬元陡然降至“團購價”1.6萬元，約200名財產巨額縮水的已購房的老業主相約聚集在售樓中心，齊聲高喊“退房”口號，并拉起條幅抗議開發商的降價行為。

　　此前的近兩個月，上海、北京等大城市還發生了若干起規模不一的“退房”抗議。

　　在北京南五環外的房山長陽鎮，“首開熙悅山”今年6月開盤時的均價為14500元。9月以來，該項目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價房的形式推出市場，均價降至13000元。自覺虧錢的業主便從9月起開始，向開發商發起網上和面對面的抗議。

　　在經過反復抗議之后，首開集團同意對業主進行現金補償或是等價車位的補償。截至目前，賠償仍在進行中。

　　一些分析人士認為，隨著房價的進一步松動，開發商的促銷還可能引發房產持有者更大規模的反彈。而購房者人越來越高的降價預期，也將為整個樓市帶來更大的博弈力量。買方市場的到來，并非不可能。

　　工銀國際分析師羅佳明分析，本輪“退房潮”影響到房地產行業的減價，才剛剛開始，“短期內中央應不會放松政策調控，減價才剛開始。上海當前的降價潮應該只是行業下行的開端，相信明年第一季是最壞時期。”羅佳明表示。

　　記者在北京大興、亦莊等地區的樓盤采訪時看到，購房者持幣觀望的心態濃厚，多數人期待房價進一步下行。

　　而開發商表現出的業績，也似乎佐證了這一點。

　　今年的銷售季時間已過去四分之三，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷售任務的四分之三。從存量房的指標來看，房企三季度存貨達5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。

　　房地產龍頭企業萬科今年的三季報顯示，萬科在主要城市商品住宅供應量增加，但銷售卻進一步放緩。由于對未來樓市的預測相對謹慎，萬科表示，自己已將不少未能售出的銷售資源留到未來兩至三年的市場。

　　10月25日，萬科執行副總裁肖莉在一場投資者電話會議上表示，“國內的房地產市場已經轉向”。肖莉還認為，“未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格會進一步下降。”

　　話音剛落，萬科北京公司旗下的金隅萬科城疆域11月推出的三期新房源，均價14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優惠約1000元左右。

　　開發商要倒？

　　開發商降價的主要壓力，來自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力。

　　從上市房地產企業公布的三季報可以看出，今年多數開發商的未售出存量房激增，經營性現金流進一步惡化，資金鏈深度承壓。截至10月末，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

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