樓市“金九銀十”慘淡收場，房價掉頭已成定局

　　成交慘淡的“金九銀十”擊碎了開發商最后的幻想，房價掉頭向下已成定局

　　10月25日晚間11時，中海御景熙岸的售樓處又一次人頭攢動。400套房源深夜開盤，吸引了500多名購房者排隊，選房持續到凌晨兩點多。

　　三天前，400余名老業主曾聚集在同一地點，集體“維權”，抗議開發商，甚至砸了售樓處。橫幅標語四處張貼，沙盤東倒西歪，玻璃破碎，一片狼藉。

　　為的是同一件事——降價。這個位于上海浦東新區周康板塊的項目，每平方米降了6000元左右。新推出的89平方米戶型，均價從2.2萬元/平方米降到1.6萬元/平方米，降幅近30%；聯排別墅則由3萬元/平方米降至1.75萬元/平方米，降幅達40%。

　　無獨有偶。位于上海嘉定的龍湖、綠地的項目，也因降價遭老業主抗議，售樓處被砸毀。2008年萬科降價售樓處被砸一幕，四處重演。

　　“開始，降不降是個問題；后來，降多少是個問題；如今，怎么降不挨砸才是問題。”新浪樂居執行總經理陳克逸在微博上調侃稱，降房價是個與時俱進的問題。

　　更多人在關心，龍湖、中海、綠地等知名開發商的大幅降價，是否意味著房價拐點到來？這一波降價能否形成潮流？一個顯見的事實是，成交慘淡的“金九銀十”擊碎了開發商最后的幻想，房價掉頭向下已成定局。當然，也存在地域及項目差異。

　　活下去是關鍵

　　轉變有些突然。“十一”前龍湖地產的高層人士還在私下表示，不會輕易使用降價策略，因為消費者動輒砸盤，中國的市場環境還不適合降價。

　　但“十一”剛過，龍湖就啟動了代號為“搶收華東”的行動，在上海和杭州兩個城市的三個項目以限時團購策略推出約1000套房源，大幅降價促銷。以位于上海嘉定的龍湖酈城項目為例，此次促銷房源全部為精裝修房，價格約1.4萬元/平方米。而前期的毛坯房售價即達到1.85萬元/平方米左右，降價幅度達4500元/平方米。如果再算上2500元/平方米的精裝修標準，促銷力度達到每平方米7000元，差不多為原價的三分之一。

　　效果很明顯。10月19日，龍湖地產對外宣布這批房源五天內的銷售率達90%左右，共實現認購金額近20億元。除了上海酈城，還有上海好望山及杭州香醍溪岸項目也同期降價促銷。

　　離龍湖酈城不遠的綠地秋霞坊項目緊隨其后，以“特價房”名義降價促銷，價格從1.8萬元/平方米降至1.4萬元/平方米，降幅超過20%。綠地集團董事長張玉良10月26日接受財新《新世紀》采訪時證實，“降價后賣得很好，當天就成交了近70套。”

　　隨之而來的，還有憤怒的老業主。10月22日，龍湖酈城和綠地秋霞坊分別遭到數百名老業主的抗議與沖擊，售樓處被砸毀。

　　消息在網上傳開后，SOHO中國董事長潘石屹在微博上感慨：“我列出了四個可能先降價的城市，萬萬沒想到從上海先降了；我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什么？”

　　中原地產研究部高級經理劉淵向財新《新世紀》記者表示，此次上海降價的樓盤全部位于遠郊區域，特別是龍湖、綠地降價項目所在的嘉定，有幾個特點：一是此前上漲過快，二是區域購買力本身就不足，同時今年以來供應量很大。所以，此輪降價是合理回歸，還沒有對上海整體樓市帶來太大影響。

　　事實上，核心城市的邊緣區域在此輪調控中都出現價格松動。如北京通州，在今年年中就已經開始調整，很多項目與最高價時相比普遍下降了20%左右，有些項目的降幅甚至超過了40%。

　　龍湖地產的內部人士告訴財新《新世紀》記者，選擇在上海和杭州降價，在一定程度上也是迫于公司的區域銷售壓力。在統計三季度業績的過程中，龍湖地產發現，華東市場的表現相對低迷，客戶觀望情緒濃厚，為有效激活并搶占市場，所以集中推出一批高性價比房源進行促銷。

　　“誰先降價誰就能先把潛在的需求吸收掉。現在重要的是活下去，品牌的損傷，以后再考慮。”上述人士表示，經過這一輪促銷后，龍湖在華東的銷售任務已基本達成。同時，他也強調，龍湖在上海、重慶降價促銷，并不意味著全國范圍都降價。即使同處華東區域，前三季度銷售情況良好的無錫、常州項目，就沒有加入“搶收華東”行動。

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