調控放松無望，房產企業全年業績增速放緩成定局

調控放松無望資金持續吃緊

　　“金九”未現，三季度樓市銷售持續低迷，房企業績亦受影響。據數據統計，截至10月10日，已有31家A股房地產公司公布了三季度業績預告。其中，預增公司10家，續盈公司2家，扭虧公司2家，“報喜”公司合計不足半數，遠低于去年同期。一線房企前三季度銷售業績增速顯著放緩，同時存貨激增；在市場利率不斷抬升的背景下，房企資金鏈持續收緊。業內預計，房地產調控政策在年內不可能放松，房企全年業績減速已成定局。

　有息負債激增

　　今年以來，A股房企整體的貨幣資金量有所增長，但多數通過舉債獲得，因此有息負債總額明顯攀升。據數據統計，截至今年6月末，可比的114家A股房企持有貨幣資金合計為2104.92億元，同比增長12.3%；而負債總計達11651.48億元，同比增長39.6%；扣除預收賬款后，114家A股房企的負債總額為7664.28億元，同比增長31%。

　　業內人士指出，在股市融資受阻、銀行信貸收緊的影響下，房企不得不通過信托、私募、海外發債以及民間借貸等渠道籌集資金，而通過這些方式籌集資金往往需要支付高昂的成本。比如國內信托融資的利率一般超過12%，加上其他手續費，融資成本普遍超過15%。這無疑會給房企帶來巨大的償付壓力。

　　從國家統計局公布的行業資金來源分析，隨著銀行收縮貸款和銷售放緩，房地產業內的貸款和定金及預付款一直在萎縮。另據統計，今年4、5月份，全國商品房成交量增速出現明顯下滑，增速分別只有6.35%和9.08%，6月份增速小幅回升，7月增速又轉為停滯，8月份銷售增速停滯更為明顯。

　　銷售停滯導致房企存貨消化周期拉長，存貨總額不斷攀升。截至6月份末，114家A股房企存貨總額高達10273.85億元，同比增長39.1%，創歷史新高。其中剔除預收賬款后的真實存貨也高達6684億元，比去年同期增加29%，為歷史最高點。

　　中原證券研報指出，從行業短期償債壓力看，房地產行業短期資金盈虧為327億元，比年初減少了60%，比去年同期減少了50%。

　　政策轉向概率小

　　目前，全國各大城市的房價已出現明顯的滯漲特征，部分城市房價則已松動，不過業內普遍認為，政策轉向的可能性極小。據SOHO中國董事長潘石屹透露，不久前，北京市有關領導召集部分在京的開發商舉行座談，傳達的政策意圖便是“限購”等調控措施明年將繼續執行。

　　根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，3-8月，全國主要城市的房價保持穩定，政策打壓后，成交量明顯下滑，但房價整體趨勢性下跌的局面并沒有出現。

　　8月，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個，持平的城市有30個，即有46個城市出現停漲，比7月份增加了15個。

　　業內人士指出，由于2009-2010年房價暴漲，本輪調控的政策目標已經不是“遏制部分城市住房價格過快上漲”。2011年5月，溫家寶第一次明確提出了調控政策的目標是“降房價”。目前的各種統計數據表明，全國多數城市的房價還未降。在外部環境尚未嚴重惡化、國內經濟增速尚未出現明顯回落的情況下，房地產調控政策放松的可能性很小。（林喆）

來源：中國證券報

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