全國存量房交易稅負將明顯上升
8月牽動全民的房產證加名征稅，被財政部、國稅總局一紙公文緊急叫停。但是，有關房產的稅負上升潮依然暗流涌動。由財政部、國稅總局主導的“應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管”工作完成試點，并已向全國非試點城市擴展，這項冠以“加強稅收征管”名義的舉措，意味著全國存量房交易稅負將明顯上升。
稅收高增的誘惑
這一牽涉千萬納稅人負擔的舉措，財稅部門的解釋低調而又務實，指出“目前在存量房交易過程中，納稅人低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞”，并稱此現象“影響了稅法的嚴肅性，也削弱了房地產市場調控的政策效果”。
二手房交易環節涉及稅種有契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。目前，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
現行稅法中，個人二手房交易實際涉及稅種包括契稅稅率為全額的1%-5%；營業稅稅率為全額或差額的5%和個人所得稅稅率為銷售所得的20%，這三個稅種均以房產交易額為基本稅基。房地產交易金額的高低，直接決定了納稅額的多少。二手房交易動輒數百萬元，買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”達到減少納稅的動力極強。
因此，財政部、國稅總局認為，應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征營，可有效解決房產交易中的偷逃稅款現象。同時，此舉也可為推進房地產稅制改革做好思想、技術和人才方面的儲備，具有長遠意義。
對房地產按評估值征稅，本是2003年中央提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”后，由財政部、國稅總局為開征物業稅確定的計稅依據。隨后于2004年和2007年，財政部和國稅總局分兩批共選擇了十個省市開展房地產模擬評稅試點。但此后物業稅改革幾無進展，評估征稅也無法應用到稅收征管實踐，地方政府試點也僅在會議和文件上徘徊，被稱為物業稅“空轉”試點。
面對改革遇到的現實阻力，中央擬定的物業稅改革方案，近幾年悄然調整為改革范圍較窄的房產稅框架。制度層面難有作為，財政部、國稅總局便從技術層面尋求突破，兩部門于2008年4月從模擬評稅試點省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評稅試點取得的成果，先行用于契稅等房地產交易環節稅收的實際征收。2009年底，財政部、國稅總局發文要求全國各省份均選定城市，對二手房交易環節的契稅等按評估價征收。
房地產契稅、營業稅屬于地方稅收，個人所得稅中40%歸地方政府，因全國房地產市場價格持續上升，二手房交易按評估征稅，大幅提高了地方政府的稅收收入。評估征稅實際應用到房地產交易環節后，地方政府的積極性空前提高，僅一年半時間，全國各省份即完成試點任務。今年7月便向全國擴展。
重慶、上海兩地于1月28日啟動的房產稅改革試點，核心是將房產稅征稅范圍擴展到居民住房，直接觸及房產稅制度層面的變革。而由財政部、國稅總局推動的按評估值征稅，屬稅收技術層面的完善。重慶、上海的改革試點重點在增量房產，而財政部和國家稅務總局在則從存量房著手。
按財政部、國稅總局的要求，各級財稅征收機關要應用房地產評估技術，建立存量房交易申報價格比對系統，對各類存量房地產進行評估；以評估值的一定比例作為計稅參考值；申報價格高于計稅參考值的，以申報價格作為計稅價格；申報價格低于計稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當理由，以計稅參考值作為計稅價格。
財政部、國稅總局從技術層面推進的評估征稅，對地方政府稅收收入增長的貢獻，不亞于重慶、上海的房產稅制度變革試點。近幾年來，房地產交易和保有環節稅收對稅收增收的貢獻顯著提高。2008年全國契稅收入為1307.18億元，占稅收總收入的比重為2.4%。到2010年，契稅收入達2464.80億元，同比增長42.1%，占稅收總收入的比重上升至3.4%。
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