調控大幕籠罩下，一線城市成交量呈繼續走低的趨勢。偉業我愛我家市場研究院的統計顯示，6月上半月，北京市新建商品住宅網簽總量為3167套，環比5月下半月下降15.7%。
表面看，樓市進入一個波瀾不驚的平靜期，實際上買賣雙方的深度博弈已經膠著化，僵持不下的拉鋸戰使得樓市更加撲朔迷離，亂象叢生。既有樓盤大幅打折促銷，以價換量，也有開發商玩起明降暗升的游戲，上海有的樓盤先將網上申報價拉高，然后開盤再打出優惠旗號。
現實情況是，即使鬧“錢荒”，通過各種渠道籌集資金甚至借助于民間借貸市場的高利貸，開發商也不愿意主動、大范圍、大幅度降價。其中包含著這樣的擔心，一旦降價市場預期就會徹底逆轉，房價下跌就會成為不可逆轉的洪流。而且，在過去房價暴漲的周期里，開發商一直以牢牢掌握定價權的強勢姿態出現，這也是為什么開發商能夠維持高額利潤的原因。顯然，目前的市場狀況還沒到讓開發商主動讓利、降價求售的地步。
業界人士分析，一線城市房價已經出現明顯松動，要促成房價實質性回調，既要保持已有調控政策的連續性和執行力，還需在市場預期上繼續加“稻草”，繼續施加政策外力。
當前房價回調明顯存在著兩大阻力。一是手中掌握供給資源的開發商、投資者等市場主體不愿主動降價；二是通脹壓力下許多人仍然將住房作為保值增值的主要手段。過去幾年樓市涌進了太多食房價上漲之利的市場主體，既包括大量投資者，也包括部分實力不強仍想分一杯羹的小型開發商。這使得樓市成為一個來自各方的閑散資金的聚集地，而涌入的投資資金都有著高額的回報胃口。樓市的利潤要滿足這么多市場主體的逐利訴求，只能不斷加價。
而這輪調控取得的明顯成效在于，不僅僅穩定住了房價上漲勢頭，更重要的是阻斷了這些市場主體從樓市獲利的渠道。樓市的投機空間縮小后，投資者會不斷被擠出市場，部分資金實力不強、開發資質低的開發商也會被淘汰出市場。優勝劣汰盡管會損害很多市場主體的利益，但長期來看有利于樓市健康發展。
“樓市降溫后開發企業策略出現了分化，部分龍頭開發商傾向于以價換量，比如恒大、綠地、中海、碧桂園等，”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，“大部分中小房企采取觀望、堅守策略，不愿意打折促銷，只求在單個項目上多賺點錢，至于未來發展戰略，走一步算一步，不行就撤。”
隨著調控政策的嚴厲執行，成交走低導致開發商資金鏈愈繃愈緊。相反，經過一番樓市的跌宕起伏，購房者對樓市的運作機制以及房價構成有了較為理性的認識，建立起較為穩固的心理防線，觀望情緒仍在彌漫。而且由于房價確實超出許多人的承受能力，一線城市的購房者開始慢慢地接受“以租代購”的消費觀念。在廣州，5、6月份本是租賃市場淡季，但是近期成交放量劇增，高端房源也成為搶手貨。因此，除非調控放松，否則很難再出現以往瘋狂搶房購房的局面。
作為買賣交易的雙方，開發商與購房者之間本不應如此尖銳地對立。事實上后市可能并非像開發商想象得那樣糟糕。大量的剛性需求在觀望中積攢，市場并不缺需求，只是購房者對目前的價位不接受，高房價才是制約成交量的剛性約束。而實質性降價后會有部分購買力重新進入市場，有著相應層位的剛性需求支撐，房價不太可能出現暴漲暴跌的局面。
當前市場上有一種觀點認為，全國房價漲幅已趨緩，少數城市價格微跌，一線城市和部分二線城市成交低迷，樓市進入一個調控效果觀察期。也有業內專家建議，這輪調控中開發商形成了看政策臉面行事的習慣，要想打破僵局，還需調控措施繼續加力。
來源：金融時報
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