樓市重心隱現轉移，二三線城市坐享“擠出效應”

樓市在限購、限貸及限價這“三座大山”的重壓之下，不同的城市及區域的市場分化開始漸趨明顯。

　　根據同策咨詢研究數據，最近一周，全國大多二三線城市的成交數據環比上揚，其中最為顯著的是南京漲幅56%，三亞、蘇州、青島、長春的周成交漲幅分別達38%、41%、32%、61%。同策咨詢研究部總監王巍立分析，二三線城市的剛性購買比例本來就比較高，隨著最近傳出可能提高首套房首付比例的消息，很多觀望人群抓緊入市，促成了樓市放量。

　　市場分析人士指出，政策壓力之下，一線城市所受影響遠高于二三線城市。二三線乃至四線城市的樓市也正因一線城市需求和資金的擠出效應，而逐漸受到開發企業的重視。

　　房地產市場重心將轉移

　　與許多二三線城市形成鮮明對比的是，在一線城市，今年連“傳統樓市紅五月”這個概念都極少被提及。

　　“你問我哪個城市賣不動啊？上海咯。”在全國范圍內布局有10個城市的某地產公司營銷高管向《第一財經日報》記者表示，近段時間，該公司在武漢、沈陽等地的項目紛紛熱賣，但上海項目的成交量卻始終難以撬動。

　　以上海為例，來自佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，5月以來，上海商品住宅的成交量始終維持在16萬平方米左右的較低水平。市場分析人士指出，成交量持續低迷，主要因為嚴厲的樓市調控政策抑制了一線城市市場中的投機投資需求，促使部分改善型客戶退出市場；另一方面，為控制通脹，2011年央行已經兩度上調基準利率，再次加劇了市場的觀望氣氛。

　　與此同時，調控政策使開發企業對一線城市的市場預期和資金供應也產生了較大影響。而因一線城市資金擠出效應發酵，二三線城市的土地成交出現了量跌價漲的局面。

　　中房網最近發布的一份報告顯示，今年以來，土地市場成交同比已大幅度下滑。從20個重點城市供求情況上看，“新國八條”出臺后的2月土地成交面積同比下滑明顯，一線城市同比下滑51.7%，二三線城市下滑55.9%；進入3月后，隨著供應面積的上升，一線城市成交有所回升，成交面積同比下滑2%；而二三線城市同比下滑56.3%。但成交均價上，一線城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三線城市2月同比上漲16.9%，3月上漲22.8%，漲幅有所擴大。

　　報告指出，二三線城市土地成交均價同比上漲，其主要原因在于：政策壓力之下，一線城市所受影響遠高于二三線城市，二線、三線乃至四線城市市場逐漸受到開發企業的重視，企業在二三線城市拿地積極性的上升促使二三線土地成交均價的上漲。

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