新版房貸壓力測試從嚴，七大城市被定“高風險”

監管層對房地產行業信貸風險管理再次加碼。

　　4月19日，銀監會召開2011年第二次經濟金融形勢通報會，銀監會主席劉明康要求進一步強化房地產開發貸款風險管理，開展新一輪的房地產貸款壓力測試。

　　記者從商業銀行知情人士處獨家獲悉，4月初，銀監會已下發通知，要求各銀行按新的情景假設條件測算房貸質量變動情況，本月底到5月初上報測試情況情境下的八項房地產類貸款五級分類余額。

　　與去年銀監會先后兩次提出的房貸壓力測試情境假設條件相比，此輪測試考慮的假設情況更為細致、嚴格。上述人士稱，此次對高風險地區和一般地區進行分類測算，前者的輕、中、重三種壓力情景標準提高，分別為房價平均下跌30%、利率上調27個基點，房價下跌40%、利率上調54個基點，房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。此外，本次還增加了住房成交面積下降等假設情境。

　　“與去年相比，今年以來多地房價下跌，今年也加息了幾次，開展新的壓力測試是必要的。”數名商業銀行人士表示。不過，銀行人士多認為，出現測試中的極端假設條件概率很低，房地產不良貸款和不良率應不會出現大幅上升情況。

　　7大城市高壓測試

　　北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京7大城市為房貸“高風險地區”，需按房價較大幅度下跌的條件測算。

　　據透露，此次對房貸壓力測試按照地區的不同被給予了不同對待，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市被確認為房貸高風險地區，需按照房價較大幅度下跌的條件測算房地產貸款五級分類變動。

　　中國房地產指數研究院數據顯示，2010年7月，上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京的商品住房成交均價分別為23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，這6大城市商品住房成交價分別為13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多數城市房價下降北京數據缺失。

　　“這些城市房價漲幅過大，如果政策持續緊縮，出現大幅下跌是可能的，銀行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地產中介研究人士稱。

　　對于7大城市之外的其他地區，銀監會要求按照房價下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108個基點的情況測算。

　　相比去年的兩次房貸測試，新一輪測試更具地區針對性，在房價下跌幅度上也給予了或重或輕的情境。

　　2010年5月，銀監會要求銀行按照房價下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108年基點三種情況進行房貸壓力測試，此后8月，監管部門重新定義重度壓力情景的房價下跌幅度，從下跌30%調整為50%。

　　此外，前述知情人士透露，今年的測試增加了“成交面積下降”這項情境，輕、中、重相應按下降10%、20%、30%來測算。

　　銀行人士解析稱，監管層新設情境應主要是考慮到房地產開發貸壓力測試實際情況，銀行對開發商的貸款不只是抵押貸款，還包括很大比例的信用

　　貸款，這就要考察開發商的還款現金流，即銷售收入，其測算不僅涉及房價變動，還有成交面積的變動。

　　知情人士稱，按監管要求，測算結果出來后，各銀行需分類上報壓力測試情境下的8項房地產類貸款五級分類變動情況，分別是房產開發貸、地產開發貸、土地儲備貸款、商用住房貸款、個人住房貸款、企業購房貸款、上下游相關行業貸款上游包括煉鋼、水泥、玻璃行業等，下游包括家具制造、小家電等、其他貸款。

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