下半年房價或將區域性下調，一線城市下調可能性遠超二三線城市
記者 李佳鵬 吳黎華 魏宗凱 北京 上海報道
房地產開發商的資金鏈正越繃越緊——存貨大幅增加、現金流巨幅減少、負債激增、不分紅。據Wind的統計顯示，按照申萬一級行業分類，截至4月11日，兩市已共計有84家房地產上市公司公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。據此，業內人士預計，下半年很可能逐漸開始區域性的價格下調，一線城市價格下調的可能性遠遠超過二三線城市。
記者了解到，隨著樓市調控政策的持續深化及對地產信貸嚴控，房地產企業的融資渠道急劇變窄，資金鏈持續趨緊。面對國內房地產企業IPO或借殼上市審批暫停，增發、配股和發債被叫停，以及房地產信托政策日趨嚴格的現實情況，部分房企已開始通過轉向海外、房地產私募股權基金等方式曲線借道融資。
“目前開發企業資金面已出現‘拐點’，由寬松轉為緊張。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說，1至2月，房地產開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3%，增幅較去年同期下降53.2個百分點。他指出，這是自去年1至2月增幅觸頂之后，一年內連續回落。尤其需要關注的是，開發商資金來源增幅快速回落至16.3%，而去年為25.4%——這也是近十年來的均值。如果說開發商去年并不差錢，降價的動力不強，那么，目前開發商整體上已經比較差錢，而且未來幾個月資金面還會進一步趨緊。
“現在身邊很多的房企已經感受到了資金方面的壓力，大家都在絞盡腦汁想辦法解決資金這一難題以便渡過難關。”一位業內人士向記者透露。
數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產商2010年的經營性現金流量凈額普遍出現了下滑的態勢。其中，保利地產2010年經營性現金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。此外，萬科、首開股份、華僑城等大型房地產企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。同時，超過20家房地產公司主動提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來運作項目或是補充流動資金。
Wind的另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現了不同程度的增長，其中，萬科、保利地產、金地集團和招商地產的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。
在融資渠道急劇變窄的同時，房企融資成本不斷攀高。今年以來央行已三次上調存款準備金率，去年已六次上調，大型金融機構存款準備金率達到20%的歷史高位。據測算，每上調存款準備金率0.5個百分點，大約可凍結商業銀行資金3500億元，在連續多次上調后，開發商從銀行貸款也越來越難。
與此同時，房地產行業證券市場融資總體規模大幅萎縮。Wind資訊統計結果顯示，包括股票首發、增發和公司債券發行在內，房地產行業2010年在A股市場總融資額為155.6億元占房地產資金來源的0.22%，占房地產新增貸款的1.24%，相比2009年的1210.1億元而言，只占同比12.9%。其中通過首發和配股募資的資金為零。2010年至今內地房企在港交易所融資已達140多億美元。雖然在香港等境外交易所上市的企業有配股和發債等更多選擇，但融資成本的普遍利率在8%至13%。
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