“史上最嚴厲”的調控措施，讓整個2010年樓市交投表現相當謹慎。然而步入年尾，申城一二手房市場卻雙雙出現成交“翹尾”現象。住建部官員近日明確表示，今年將繼續加強房地產市場調控。業內預計，新一輪調控風暴應當已在醞釀之中，樓市投資投機氣氛將繼續受到打壓，房價上行步伐有望繼續放慢，但今年中段前出現房價下跌拐點的可能不大。
二手房成交或較前年“腰斬”
中原地產最新數據顯示，2010年樓市成交量明顯受到了調控政策的影響。中原地產給出的一手房年度成交數據顯示，全年預計成交量為970萬平方米，供應1095萬平方米，兩項指標與2009年相比分別大幅下滑49%、20%。二手市場表現同樣低落，預計全年成交14.3萬套，銳減48.6%。
成交回落的同時，房價卻保持漲勢，年度成交均價預估為21600元/平方米，較2009年增長34.6%，漲幅較2008-2009年度高出15.8個百分點。但從月度價格走勢來看，房價發力上行主要集中在4月新政出臺之前。1-4月份，一二手市場成交均價分別上揚15%和13.6%，之后的8個月中漲幅僅為2.3%和1.6%。盡管“最嚴厲調控”的效果距離預期還有較大距離，但客觀來說，它對于遏制房價的上漲速度仍起到了一定作用。
“年尾行情”連續出現
記者從21世紀不動產上海區域市場中心了解到，去年前11個月上海全市二手房共成交13.47萬套；以該公司目前300余家門店在本月的運營態勢分析，預計去年12月二手房成交1.75萬套左右，該成交量躋身去年前三之列幾乎已成定局。如按季度為節點計算，四季度憑借4.5萬套的成交量，成為成交最活躍的一個季度。
回顧近三年來的二手房月度成交數據，傳統“金九銀十”也均不及年末最后兩個月的成交。業內人士分析認為，近年來樓市調控的周期趨短但效果卻差強人意，政策雖然短期造成市場價格出現滯漲甚至小幅回調，但一些觀望者對來年房價回落依然很難樂觀。這就造成了近年來每年年末兩個月漸漸成為購房者“抄底”、淘房的時機。
新年樓市或面臨新一波調控潮
數據顯示，去年12月共有68個樓盤項目開盤，其中，均價超過3萬元/平方米的項目占到25%。均價超過5萬元/平方米的豪宅項目也不在少數，如華潤置地橡樹灣橡府、中星美華村、九龍倉璽園等。從成交情況看，這些高價項目并未出現“曲高和寡”的態勢。在經濟通脹預期加劇推動下，刺激了投資需求對高端住宅、大戶型項目的購買，部分樓盤開盤一周時間內即去化了大部分房源。
政策不斷加碼，市場表現卻如此淡定，讓業內人士普遍預計2011年樓市可能面臨更大的調控壓力。住建部官員近日表示，今年將繼續加強房地產市場調控，更大規模地推進保障性安居工程建設。住建部強調，將進一步強化各項調控措施的貫徹落實。在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。此外，還將適時會同監察部對地方政府穩定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。
業內預計，包括呼聲頗高的“房產稅”、保障房體系等在內多項舉措將形成第三波調控潮。而新的調控措施一旦出臺，樓市投機、投資需求的準入門檻很可能被進一步抬高，而原有投機、投資能量將從二手市場被逐步導出釋放。業內人士分析認為，基于長效政策的逐漸出臺，樓市投資投機氣氛將繼續被排擠，房價上行步伐有望繼續放慢，但在2011年中段前出現同比向下拐點的機會仍比較小。
來源：中國證券網·上海證券報
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