全年樓市調控定調：長期性政策醞釀加碼

樓市在11月份迎來了新一輪絕地反擊：全國成交回暖，房價繼續上漲。持續近一年的宏觀調控政策，由此陷入了是否有效的激烈爭議之中。

　　盡管已經動用了信貸、土地、金融等杠桿，甚至不惜祭出行政手段限購，但在2010年下半年及明年強烈的通貨膨脹預期下，樓市調控面臨前所未有的復雜局面，包括房產稅、住房保障法等長期性政策卻遲遲未能出臺，是否進入加息周期、貨幣緊縮階段也不確定。在同樣不確定的2011年，諸多業內人士和觀察人士認為，行業需要健康良性發展，必須進行長期化的政策調適和制度改革，由于調控滯后效應的存在，今年已經初露端倪的保障房、土地出讓制度、房產稅等稅收制度，在2011年將得到實施和加強。

　　調控效果陷爭議

　　根據國家統計局數據，全國房價在11月份同比繼續上漲；而眾多房企的11月銷售數據也顯示，當月成交環比放大顯著；多家券商及研究機構分析報告指出，11月房價上漲有從一線城市向二三線城市蔓延的趨勢，投資性需求重新入市。

　　湘財證券分析師張化東表示，11月份的房地產市場情況比10月份要好轉很多。來訪量和大定量基本回歸了9月份的水平，而簽約量甚至還要略好于9月份的水平。張化東據此認為，9·29的調控政策正在失去效果。

　　與此同時，主流房企的樂觀和信心大幅回升，其土地購買當月面積環比上漲9.57%。1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。

　　“在三季度盡管遭遇調控加碼、房地產信貸緊縮等不利因素，但多數房企長期看好中國樓市的預期并沒有發生根本性變化，反而是把調控當機遇，逆勢進行擴張。”中國房產信息集團數據顯示，截止到三季度末，135家上市公司企業負債總額為9409億元，環比增加933億元，平均資產負債率延續了上升勢頭，較二季度上漲0.72個百分點至61.61%。從凈負債來看，三季度末環比增加155億元，企業加權平均凈負債率上升至57.95%，創2008年以來新高，環比上升2.29個百分點。

　　另一方面，房企仍然延續高負債擴張的思路。萬科總裁郁亮對記者表示，新一輪政策推出后，已經對市場產生明顯影響。從客戶購房資金構成情況來看，近期房貸收緊的情況非常明顯，萬科客戶一次性付款的占比，10月份為30%，11月進一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4個月，平均不到20%。

　　郁亮稱，萬科提前實現千億銷售，正是今年的調控實施到位的結果。“房地產行業應該感謝調控，沒有調控，我們大家將會很危險，”在12月11日中國住交會品牌地產論壇上，星河灣總裁梁上燕說。

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